怎么解決二手房賣方不遷出戶口問題

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    由于戶籍的遷入和遷出等均歸公安機(jī)關(guān)管理，不屬于法院的受案范圍，因此各地法院通行做法都是不予立案。上海市2004年的《上海高院民一庭民事法律適用問答》更是明確說明“買方要求賣方實(shí)際履行約定，將戶口遷出并將自己戶口遷入的，法院可以告知該當(dāng)事人，違約損害賠償可以作為民事案件受理，但戶口遷移問題屬于行政管理問題，不屬于民事案件受理范圍，法院也無權(quán)作出此類民事判決，故該請求判決繼續(xù)履行的主張屬于依照法律規(guī)定法律不能強(qiáng)制當(dāng)事人繼續(xù)履行的事項(xiàng)。當(dāng)事人堅(jiān)持遷移戶口的主張的，裁定不予受理或者駁回起訴?！倍矙C(jī)關(guān)在處理戶口糾紛時(shí)，又受到戶籍政策的限制。比如，出售方的房屋是賣方唯一的一套房屋，沒有其他的房屋可供賣方遷入戶口，則無論買方理由多么充分，公安機(jī)關(guān)都是無法將賣方戶口強(qiáng)行遷出的。相應(yīng)地，買方的戶口也就無法遷入。一旦房屋交易因戶口發(fā)生糾紛，處理起來非常復(fù)雜。

    那么，在實(shí)際二手房買賣過程中，購房者應(yīng)該如何處理戶口問題呢？就如何防范和解決這一問題筆者提出如下建議：

    首先，要了解當(dāng)?shù)氐膽艏?。無論是買還是賣二手房，都應(yīng)該做一些相應(yīng)的準(zhǔn)備工作，比如了解市場行情和買賣的各個(gè)環(huán)節(jié)和步驟，以及各種注意事項(xiàng)。其中應(yīng)該明白目前的戶籍政策。戶口的落定是應(yīng)該有固體地址的，也就是說必須有可以落戶的固定物業(yè)。所以如果賣方想把房子賣了，那就得考慮戶口應(yīng)該遷去哪里，而買房則應(yīng)該清楚，在賣方將戶口遷出之前，自己是沒有辦法將戶口遷入該房產(chǎn)的。

    其次，預(yù)先調(diào)查核實(shí)。在了解了現(xiàn)行戶籍政策之后，簽訂二手房買賣合同并向房地產(chǎn)交易登記管理部門申請過戶登記前，無論賣方承諾房屋內(nèi)是否有戶口，購房者都最好親自到房屋所在地的派出所進(jìn)行核實(shí)。這樣做除了核實(shí)出售方承諾的真實(shí)性以外，還可以防止有其他人的戶口仍未遷走，比如出售方以前購房時(shí)的上家戶口等。委托中介代為核實(shí)的，則應(yīng)要求中介機(jī)構(gòu)出具書面的核實(shí)報(bào)告，并加蓋公章，防止少數(shù)從業(yè)人員的責(zé)任心不強(qiáng)或有欺騙行為。

    最后，應(yīng)在買賣合同中設(shè)定戶口遷移條款和違約條款。如上家有戶口在所出售的房屋當(dāng)中，約定戶口遷移條款應(yīng)注意以下幾點(diǎn)。

    一、必須明確的在合同中約定賣方遷出時(shí)間。應(yīng)要求出售方在申請過戶登記前的特定期限內(nèi)將戶口遷出，而不能約定在申請過戶登記、交付了大部分房款之后。

    二、預(yù)留部分房款并約定具體的違約責(zé)任。在交易中預(yù)留部分房款，待賣方將房屋內(nèi)的戶口全部遷移后再支付該部分房款，并在合同條款中約定每逾期一天的罰金，在逾期多少時(shí)間后可以解除合同以及合同解除的賠償金等事項(xiàng)。如果賣方?jīng)]有按照合同約定期限遷移所有的戶口，賣方應(yīng)當(dāng)按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)支付違約賠償金，買方可以直接從該房價(jià)款中扣除違約金，不足部分仍然可以向賣方進(jìn)行追償。

    三、如果出售方提出在交易完成后的一定期限內(nèi)將戶口遷出的話，購買方則要審慎決定是否要接受這樣的交易條件。如果同意這樣操作的話，那也應(yīng)該在買賣合同補(bǔ)充協(xié)議中直接約定賣方拒不遷移戶口的賠償責(zé)任，并預(yù)留較多的尾款以及約定較高的違約金，例如逾期一日則按照房屋總價(jià)的萬分之五計(jì)算，直到賣方戶口全部遷移為止，通過這種加重經(jīng)濟(jì)責(zé)任的方式，才能有效地約束出售方按時(shí)將戶口遷出，避免因?yàn)閷Ψ降脑蚨绊懥速I受方遷戶口等權(quán)益。

    如果進(jìn)入房產(chǎn)訴訴途經(jīng)，那么最好能通過雙方調(diào)解的方式結(jié)案，通過法院施加壓力促使對方遷移戶口，履行義務(wù)，并且能夠和對方進(jìn)行良好的溝通，以達(dá)到訴訟目的，防止關(guān)系進(jìn)一步僵化，對方耍無賴拒不遷出。