商業(yè)地產(chǎn)運營管理系統(tǒng)都有哪些特點

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 　　事實上，商業(yè)房地產(chǎn)的實質(zhì)首先是商業(yè)，然后才是房地產(chǎn)，其開發(fā)的難度重點不在于開發(fā)，而在于運營管理，這是由于商業(yè)房地產(chǎn)的特點決定的。因為所有的投資者都要從后期的租金收入來實現(xiàn)投資收益，所以商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)完成只是項目的開始，后期的經(jīng)營管理才是項目成功的關(guān)鍵。只有有效地解決了意識和專業(yè)化運作問題，把握商業(yè)規(guī)律和形態(tài)，商業(yè)項目在后期經(jīng)營中才能實現(xiàn)持續(xù)的輝煌。

　　一、運營管理系統(tǒng)特點

　　1、運營的基本組織方式不同

　　商業(yè)房地產(chǎn)運營管理企業(yè)的產(chǎn)出屬于服務(wù)范疇，是無形的、不可觸的。制造業(yè)以產(chǎn)品為中心組織運營，商業(yè)房地產(chǎn)運營管理以人為中心組織運營。制造業(yè)企業(yè)運營管理的主要控制對象是生產(chǎn)進度、產(chǎn)品質(zhì)量和生產(chǎn)成本。而在商業(yè)房地產(chǎn)運營管理中，運營過程往往是人對人的，需求有很大的不確定性，難以預(yù)先制定周密的計劃。在運營過程中，即使是預(yù)先規(guī)范好的流程步驟，仍然會因為工作人員的隨機性和顧客(投資商、經(jīng)營者、消費者)的隨機性而產(chǎn)生不同的結(jié)果。因此，商業(yè)房地產(chǎn)運營管理活動的組織主要是以人為中心來考慮的。

　　2、產(chǎn)品和運營系統(tǒng)的設(shè)計方式不同

　　制造業(yè)企業(yè)中，產(chǎn)品和生產(chǎn)系統(tǒng)可以分別設(shè)計，而在商業(yè)房地產(chǎn)運營管理中，運營管理服務(wù)和提供系統(tǒng)必須同時設(shè)計。因為制造業(yè)的同一種產(chǎn)品可以用不同的生產(chǎn)系統(tǒng)來制造，而商業(yè)房地產(chǎn)運營管理服務(wù)。其提供系統(tǒng)既是服務(wù)本身的一個組成部分，運營管理的生產(chǎn)與消費過程是同時發(fā)生的，不可分割，因此不同的運營系統(tǒng)會形成不同的服務(wù)產(chǎn)品和特色。

　　3、顧客在運營過程中作用不同

　　制造業(yè)企業(yè)的生產(chǎn)系統(tǒng)是封閉的，顧客再生產(chǎn)過程中不起作用，而在商業(yè)房地產(chǎn)運營管理過程中，“顧客就在你的工廠里”。因為顧客的參與其中，顧客有可能起兩種作用：積極作用和消極作用。在積極作用的前提下，商業(yè)房地產(chǎn)運營管理企業(yè)可能會利用這種積極作用提高服務(wù)效率，而在消極作用的情況下，則必須采取一定的措施防止這種干擾。所以，商業(yè)房地產(chǎn)運營管理的重要任務(wù)之一，就是盡量使顧客的參與能夠?qū)\營質(zhì)量的提高、效率的提高起到正面的作用。

　　4、運營管理的集成性

　　在制造業(yè)企業(yè)，生產(chǎn)運營和銷售這兩種職能的劃分是明顯的，而在商業(yè)房地產(chǎn)運營管理過程中，這樣的職能劃分是模糊的。在商業(yè)房地產(chǎn)運營管理中，運營和銷售職能幾乎不分離，生產(chǎn)者(運營管理提供者)與顧客也不分離，服務(wù)第一線的員工通常是同時擔(dān)當運營、銷售兩種職能，人的行為因素對結(jié)果影響很大，作用關(guān)鍵。因此，必須樹立兩者繼承的觀念，用一種集成的方法來進行運營。

　　5、人力密集特性不同

　　與制造業(yè)企業(yè)相比，商業(yè)房地產(chǎn)運營管理企業(yè)中的員工地位更重要，因為：一是商業(yè)房地產(chǎn)運營管理基本上是以人為中心的運營過程，員工的表現(xiàn)對運營效率、結(jié)果影響極大：二是員工本身的技能和知識。對服務(wù)結(jié)果有重要影響;三是在服務(wù)行業(yè)中，沒有愉快的員工，就沒有愉快的顧客，對員工的激勵以及對員工的態(tài)度，是決定商業(yè)房地產(chǎn)運營管理水平和效果的重要因素。因此，商業(yè)房地產(chǎn)運營管理中的技術(shù)進步更多地體現(xiàn)為：員工技能的更新和管理水平的提高，員工的長期培訓(xùn)對商業(yè)房地產(chǎn)運營管理非常重要。

　　6、衡量與評價產(chǎn)出的復(fù)雜性不同

　　數(shù)據(jù)標準對于商業(yè)房地產(chǎn)運營管理企業(yè)，不是很重要的衡量標準，因為效果和質(zhì)量更為重要。運營管理質(zhì)量很難定義和精確評價，不能簡單的通過收入、成本等數(shù)據(jù)評價績效，以人為本的運營特點使商業(yè)房地產(chǎn)運營管理結(jié)果隱性化、復(fù)雜化.