商業(yè)房地產(chǎn)系統(tǒng)集成的設(shè)計方法

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 　　我國房地產(chǎn)市場已發(fā)展了二十余年，經(jīng)歷了雛形期、形成期和發(fā)展期，到如今，房地產(chǎn)市場己從最初混亂的開發(fā)經(jīng)營逐步發(fā)展到以市場為導(dǎo)向、以顧客需求為中心的階段。尤其是近幾年來，隨著城市化進程的加快，隨著人民生活水平的日益提高，市場對商業(yè)用房的需求飛速增長，國際、國內(nèi)機構(gòu)在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資在持續(xù)增加，商業(yè)房地產(chǎn)已逐漸成為房地產(chǎn)市場的熱點。目前，商業(yè)房地產(chǎn)熱點投資項目種類較多，從購物中心到小規(guī)模商鋪都以不同的方式吸引著業(yè)界和學(xué)界極大的關(guān)注。而在管理方面，商業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)就是房地產(chǎn)企業(yè)的一個好助手。

　　一、系統(tǒng)集成的設(shè)計方法

　　(一)服務(wù)產(chǎn)品內(nèi)容

　　l、隱性服務(wù)要素設(shè)計

　　確定給予顧客是么樣的感受。比如投資者、經(jīng)營者對于開發(fā)商能夠提供良好的運營管理服務(wù)具有充分的信心，感受到商業(yè)房地產(chǎn)的運營商真心誠意為商家的經(jīng)營著想。消費者認為該購物中心能夠提供購物、休閑、娛樂等一站式服務(wù)，消費者在該購物中心中有舒適、開心的感覺.等等。

　　2、顯性服務(wù)要素設(shè)計

　　確定提供服務(wù)的主要內(nèi)容。比如招商服務(wù)、賣場管理服務(wù)、安保服務(wù)、保潔服務(wù)等等。

　　3、環(huán)境要素設(shè)計

　　主要包括設(shè)施設(shè)備等硬件設(shè)計。比如商業(yè)房地產(chǎn)項目的規(guī)模、稚局，殿堂設(shè)計、配套設(shè)施提供、自動服務(wù)設(shè)施的數(shù)量和分布等等。

　　4、物品要素設(shè)計

　　主要是顧客購買、消費的物質(zhì)物品。在商業(yè)房地產(chǎn)運營中處于次要地位。

　　(二)工業(yè)化設(shè)計方法

　　著眼于通過總體設(shè)計和設(shè)施規(guī)劃提高生產(chǎn)率，從系統(tǒng)化、標準化的觀點出發(fā).使用標準化的設(shè)備、物料和服務(wù)流程，實現(xiàn)精確的控制，使服務(wù)過程具有一致性，使服務(wù)流程標準化、規(guī)范化。這種方法提高了服務(wù)質(zhì)量的穩(wěn)定性和服務(wù)效率。傳統(tǒng)運營方式難以控制服務(wù)質(zhì)量和效率，借鑒制造業(yè)的運營方法，對從接受顧客需求到進行準備，再到提供相應(yīng)服務(wù)的一系列過程實施精確控制，即“精確的生產(chǎn)。精確的服務(wù)，減少人為的影響”。

　　(三)顧客化設(shè)計方法

　　隨著社會發(fā)展，顧客越來越重視個性化、高檔次、符合個人喜好的服務(wù)。顧客希望參與刮具體運營中去，使自己熊夠主動影畸服務(wù)過程。因此，在殷務(wù)設(shè)計中，要充分理解和把握顧客的偏好、特點和個性化需要·分析顧客在服務(wù)提供過程中的可能性為?？紤]各種可能出現(xiàn)的情況，盡量滿足顧客的偏好，提高顧客滿意度，并提高服務(wù)提供系統(tǒng)的運營效率

　　(四)集成設(shè)計方法

　　1、完整服務(wù)產(chǎn)品和服務(wù)提供系統(tǒng)的統(tǒng)一。關(guān)于這一點，前文有所敘述。即：對于商業(yè)房地產(chǎn)運營管理來說，運營服務(wù)和提供系統(tǒng)的設(shè)計是不能分離的，采用不同的服務(wù)提供系統(tǒng)，就會有不同的運營特色，形成不同的運營結(jié)果。

　　2、前臺運營和后臺運營的劃分。與顧客直接接觸的部分為前臺運營，不與顧客直接接觸的部分為后臺運營。但這種劃分并不是說后臺的人絕對不能直接接觸顧客或者前臺員工所有的工作環(huán)節(jié)都與顧客直接接觸，只不過是前后臺直接接觸顧客所占比例不同。前后臺的運營采用不同的設(shè)計主導(dǎo)思想。