商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)都有幾種分類

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 　　隨著國(guó)家宏觀政策對(duì)住宅市場(chǎng)的大力調(diào)控與整治，房地產(chǎn)行業(yè)的資本大軍大量涌入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。隨著商業(yè)地產(chǎn)投資的不斷升溫，商業(yè)地產(chǎn)面臨的問(wèn)題日益顯露。商業(yè)房地產(chǎn)后期經(jīng)營(yíng)要有統(tǒng)籌的規(guī)劃和計(jì)劃，不僅僅只是開(kāi)業(yè)就萬(wàn)事大吉，也不僅是日常營(yíng)銷和對(duì)外形象等方面的規(guī)范動(dòng)作，還應(yīng)該有幫助經(jīng)營(yíng)者協(xié)調(diào)政府有關(guān)部門(mén)的關(guān)系，進(jìn)行持續(xù)不斷地招商調(diào)整、客戶服務(wù)、現(xiàn)場(chǎng)管理、業(yè)態(tài)管理，品質(zhì)管理、品牌建立和提升等等大量的運(yùn)作內(nèi)容。

　　一、運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)經(jīng)營(yíng)分類

　　1、自然經(jīng)營(yíng)

　　在商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初級(jí)階段的管理模式，常見(jiàn)于住宅底商或商業(yè)街(步行街)商鋪。特點(diǎn)是“銷售以后，兩不相干”，或者開(kāi)發(fā)商不銷售，也只是簡(jiǎn)單的租賃管理。只要經(jīng)營(yíng)者按時(shí)交納房租，開(kāi)發(fā)商或投資者(商鋪所有者)沒(méi)有任何管理行為，沒(méi)有運(yùn)營(yíng)管理的概念。

　　2、大市場(chǎng)型運(yùn)營(yíng)

　　在商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)早期階段的運(yùn)營(yíng)管理模式。常見(jiàn)于小商品市場(chǎng)、批發(fā)類專業(yè)市場(chǎng)(比如服裝批發(fā)市場(chǎng)、鞋類批發(fā)市場(chǎng)等等)。特點(diǎn)是粗線條的管理，內(nèi)容主要包括租賃管理、物業(yè)管理、商場(chǎng)基本經(jīng)營(yíng)行為約定(管理制度)。

　　3、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理與其他運(yùn)營(yíng)管理的不同

　　商業(yè)房地產(chǎn)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理模式就是以“統(tǒng)一”為核心，以商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)價(jià)值鏈為起點(diǎn)，從一個(gè)整體、全局的高度，以項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展、永續(xù)良性經(jīng)營(yíng)為目標(biāo)，提出的一套確實(shí)可行的系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)管理模式。

　　二、系統(tǒng)內(nèi)涵

　　1、招商

　　招商是商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的基礎(chǔ)和起點(diǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)招商不能只注重“數(shù)量”，不注重“質(zhì)量”;不僅要“招滿”，而且要“招準(zhǔn)”。要根據(jù)項(xiàng)目定位的要求，整合主力店、次主力店、品牌連鎖商家、個(gè)體經(jīng)營(yíng)商戶，保證各商家與項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位的一致性和協(xié)調(diào)性。

　　2、統(tǒng)一劃分經(jīng)營(yíng)范圍

　　統(tǒng)一劃分經(jīng)營(yíng)范圍主要包括兩方面的內(nèi)容：一是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目本身區(qū)域功能、樓層功能的劃分;二是各商家經(jīng)營(yíng)范圍的確定。保證業(yè)態(tài)互補(bǔ)、客流動(dòng)線流暢，符合消費(fèi)者購(gòu)物習(xí)慣。

　　3、企劃營(yíng)銷

　　企劃營(yíng)銷，是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目品牌建立的必需途徑。一個(gè)綜合類大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在前期招商完畢后，將會(huì)有各種不同的業(yè)態(tài)、利益主體和目標(biāo)公眾，但不論各種差異有多大，因?yàn)轫?xiàng)目?jī)?nèi)的所有商家在空間和時(shí)間上的共同屬性，都有共同的利益點(diǎn);人氣、知名度、美譽(yù)度等，所有這些共同利益必須通過(guò)一個(gè)公共利益平臺(tái)去實(shí)現(xiàn)。