推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)管理系統(tǒng)發(fā)展的因素

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 　　面對(duì)復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)企業(yè)需要解決規(guī)?；?、集團(tuán)化、民營(yíng)化、差異化、品牌化、戰(zhàn)略化、上市化以及網(wǎng)絡(luò)化等重大方向性課題。企業(yè)集團(tuán)規(guī)模的擴(kuò)張，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)者管理半徑與管理縱深擴(kuò)大，做出準(zhǔn)確決策的難度大大增加。從集團(tuán)、到區(qū)域公司、到項(xiàng)目公司、到各部門(mén)的逐級(jí)監(jiān)控管理問(wèn)題，跨區(qū)域發(fā)展帶來(lái)的溝通問(wèn)題，不同區(qū)域、不同市場(chǎng)環(huán)境的適應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題，多項(xiàng)目運(yùn)作帶來(lái)資金融通與運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，專業(yè)分工細(xì)化帶來(lái)的資源整合及協(xié)調(diào)問(wèn)題，品牌理念與企業(yè)文化的如何貫徹的問(wèn)題，都是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理系統(tǒng)面臨的挑戰(zhàn)。

　　一、系統(tǒng)發(fā)展因素

　　1、供給驅(qū)動(dòng)因素

　　從投資角度來(lái)說(shuō)，商業(yè)房地產(chǎn)的投資收益率得到市場(chǎng)的認(rèn)可，尤其是運(yùn)營(yíng)成功的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的租金較高，投資回報(bào)理想，底商的單位售價(jià)普遍達(dá)到住宅、公寓價(jià)格的2～3倍，甚至更高。

　　2、協(xié)同提升驅(qū)動(dòng)因素

　　商業(yè)房地產(chǎn)可顯著提升綜合項(xiàng)目本身及周邊住宅、公寓的價(jià)值，符合開(kāi)發(fā)商的投資價(jià)值觀。

　　3、竟?fàn)庲?qū)動(dòng)因素

　　從房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的角度，住宅、寫(xiě)字樓等傳統(tǒng)房地產(chǎn)形式的賣(mài)點(diǎn)的已較難深度挖掘，但商業(yè)房地產(chǎn)賣(mài)點(diǎn)的挖掘剛剛開(kāi)始。因此，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的合理引入，對(duì)于綜合項(xiàng)目、大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)運(yùn)作會(huì)起到畫(huà)龍點(diǎn)睛的作用

　　二、系統(tǒng)特點(diǎn)

　　1、盈利模式多樣

　　商業(yè)房地產(chǎn)形式多樣，規(guī)模有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如超級(jí)購(gòu)物中心項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)規(guī)模高達(dá)幾十萬(wàn)平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米，甚至更小。規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)多采用開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理以收取租金為投資回報(bào)形式的模式;對(duì)于規(guī)模較小的項(xiàng)目，比如住宅、公寓、寫(xiě)字樓等項(xiàng)目的底商、各類商業(yè)街、商品市場(chǎng)則大多采用商鋪出售，零散經(jīng)營(yíng)的模式。

　　2、功能多元

　　零售、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等有著絕然不同得功能特點(diǎn)。牽涉到的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)備、信息系統(tǒng)等也表現(xiàn)為不同形式和標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了普通住宅、公寓、寫(xiě)字樓等房地產(chǎn)形式。有的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目采取各種功能復(fù)合經(jīng)營(yíng)的方式，有的項(xiàng)目采取部分功能組合的經(jīng)營(yíng)方式，當(dāng)然也有房地產(chǎn)項(xiàng)目采取某種功能單一經(jīng)營(yíng)的方式。

　　3、公共服務(wù)

　　特別強(qiáng)調(diào)公共空間的引導(dǎo)作用、功能作用、增值作用，以提升整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值。

　　4、長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)

　　鑒于項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)需求，商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)在項(xiàng)目整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，必須以動(dòng)態(tài)的方式運(yùn)營(yíng)，不象普通住宅、寫(xiě)字樓、別墅等建設(shè)完成、銷(xiāo)售完畢就意昧著開(kāi)發(fā)過(guò)程的結(jié)束。