眾籌買房成風(fēng) 業(yè)內(nèi)稱不屬“非法集資”但有風(fēng)險(xiǎn)

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房企玩“眾籌”似乎已經(jīng)開(kāi)始上癮，繼“雙11”萬(wàn)科、綠地等房地產(chǎn)大佬們聯(lián)手互聯(lián)網(wǎng)大鱷們紛紛玩眾籌之后，原以為是一時(shí)熱情的促銷卻演變成了一種新的營(yíng)銷模式，而且愈演愈烈。萬(wàn)科聯(lián)手平安好房網(wǎng)挑戰(zhàn)史上最大規(guī)模房產(chǎn)眾籌，遠(yuǎn)洋二度攜手京東以“11元籌首付”抽獎(jiǎng)式眾籌買房。

眾籌在當(dāng)下的房地產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)上已經(jīng)炙手可熱，而這種借力于互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，以“零錢(qián)博大房”的模式引來(lái)的不僅是置業(yè)者的蜂擁而至，更引發(fā)了一起行業(yè)內(nèi)的觀點(diǎn)大戰(zhàn)。在互聯(lián)網(wǎng)的熱潮之下，“眾籌買房”是借機(jī)造勢(shì)還是“跨界合作”的新經(jīng)典？是提振樓市的機(jī)遇還是蹭著“非法集資”的擦邊球？

搶眼球“眾籌”樓市流行

2014年已經(jīng)被稱為房地產(chǎn)行業(yè)的“眾籌元年”。從今年的“雙11”開(kāi)始，網(wǎng)絡(luò)“眾籌買房”活動(dòng)就甚囂塵上。包括遠(yuǎn)洋、萬(wàn)科、龍湖、保利、方興等眾多房企都投入到“眾籌”大軍當(dāng)中。當(dāng)時(shí)，這種“眾籌”方式一度被認(rèn)為是房企借力“雙11”所進(jìn)行的短暫性促銷活動(dòng)。但隨后，房企的“眾籌買房”并未隨著“購(gòu)物節(jié)”的過(guò)去而停止，相反是愈演愈烈，投入的力度也越來(lái)越大，涉及的樓盤(pán)和房源數(shù)量也不斷地增加。

在房企中，對(duì)網(wǎng)絡(luò)眾籌最為鐘情的是遠(yuǎn)洋和萬(wàn)科兩家大房企。其中遠(yuǎn)洋聯(lián)手京東在今年的“雙11”就推出推出11元參與1.1折購(gòu)房抽取資格活動(dòng)。當(dāng)時(shí)曾一度引起市場(chǎng)的震動(dòng)。而在“雙11”過(guò)后，11月14日，遠(yuǎn)洋更是將活動(dòng)升級(jí)推出一項(xiàng)名為“11元籌首付”的項(xiàng)目，具體的操作方式是，京東用戶在網(wǎng)上支付11元，將獲得一套房三成首付款的抽取資格，當(dāng)首付款募集滿額后，遠(yuǎn)洋和京東即從所有支持用戶中，抽出一名用戶獲得這筆首付款。這也被行業(yè)人士稱為“抽獎(jiǎng)式眾籌”。

而與遠(yuǎn)洋相比，作為行業(yè)龍頭的萬(wàn)科同樣也是力推“眾籌購(gòu)房”，但其方式就更為“規(guī)范化”，也更規(guī)?；?1月17日開(kāi)始，萬(wàn)科與平安好房網(wǎng)聯(lián)手推出了房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目“平安&北部萬(wàn)科城”，一次性推出216套房源眾籌，如果此次眾籌成功將創(chuàng)下國(guó)內(nèi)單次房產(chǎn)眾籌房源數(shù)量最多的紀(jì)錄。記者了解到，這已經(jīng)是萬(wàn)科與平安好房網(wǎng)的二度合作進(jìn)行房產(chǎn)的“網(wǎng)絡(luò)眾籌”。

除了遠(yuǎn)洋和萬(wàn)科以外，還有綠地的“微信眾籌搶房”、方興地產(chǎn)的“100元眾籌30萬(wàn)”等等，一時(shí)間，“眾籌購(gòu)房”已經(jīng)不僅是個(gè)別的“眼球營(yíng)銷”，而更像是演變成了一種置業(yè)的潮流。

“眾籌購(gòu)房”難成市場(chǎng)主流

眼下各大房企熱衷于“眾籌”，甚至在宣傳上更是鋪天蓋地，但在行內(nèi)專業(yè)人士眼里卻只是一種營(yíng)銷的手段，很難成為市場(chǎng)的主流。

中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜現(xiàn)時(shí)代理廣州多個(gè)樓盤(pán)的銷售，作為在一線打滾多年的專家，在黃韜看來(lái)，無(wú)論是多大的房企，包括萬(wàn)科、保利、遠(yuǎn)洋在內(nèi)，目前所推出的“眾籌購(gòu)房”都是一種營(yíng)銷的手段，而且是一種“非主流”的手段。

“眾籌更多只是一種吸引人眼光的營(yíng)銷方式，不會(huì)成為市場(chǎng)銷售的主流。”黃韜分析認(rèn)為，現(xiàn)時(shí)把“眾籌買房”鬧得最厲害的是遠(yuǎn)洋和萬(wàn)科，這兩家房企都是行業(yè)的領(lǐng)頭羊?！八麄円膊⒉皇且员娀I的方式大規(guī)模的推房源，只是少量地推出來(lái)。”比如遠(yuǎn)洋目前是在北京、上海、杭州等全國(guó)9個(gè)城市拿出9套房源，包括北京遠(yuǎn)洋春天著精裝LOFT戶型，秦皇島的海悅公館和大連紅星海100平方米以上的三居室，天津和撫順遠(yuǎn)洋城的兩居室。而萬(wàn)科的動(dòng)作稍大一些，最新推同的眾籌是216套房源，但也只是集中在廣州北部萬(wàn)科城一個(gè)項(xiàng)目。

“之所以我認(rèn)為眾籌這種模式不可能成為主流，原因就是范圍會(huì)被大大限制。”黃韜稱，開(kāi)發(fā)商推出眾籌的只是很少的一部分房源，不會(huì)大范圍的眾籌，而且更多是個(gè)盤(pán)行為?！跋袢f(wàn)科、遠(yuǎn)洋這樣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，一個(gè)項(xiàng)目一期所推出來(lái)的房源數(shù)量動(dòng)輒就上千甚至幾千套，拿出眾籌的只是少量，更像是吸引人眼球的噱頭?！秉S韜認(rèn)為，這種眾籌的方式在作用上與去年部分樓盤(pán)以五折甚至更低折扣推出一套特價(jià)房然后競(jìng)拍的效果是一樣的?！岸际菫榱宋嗟娜岁P(guān)注他們項(xiàng)目?！?o:p>

對(duì)于“眾籌”很難成為主流的觀點(diǎn)，黃韜還表示，這與購(gòu)房這一市場(chǎng)行為的特殊性有關(guān)。“眾籌是靠網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行的，但買房不可能只通過(guò)網(wǎng)絡(luò)，這就限定了眾籌買房只是個(gè)案，不可能是主流?！?o:p>

買家確獲部分“實(shí)惠”

投入十幾塊，或者是幾千塊就可以有機(jī)會(huì)拿下一套幾十萬(wàn)甚至幾百萬(wàn)的房子。不管是不是噱頭，這對(duì)于買房子的人來(lái)說(shuō)，很難說(shuō)不是“一本萬(wàn)利”的買賣。這也是為什么當(dāng)下只要有房企以“眾籌”的名義推房源，都是一呼百應(yīng)。而事實(shí)上，按照目前幾大開(kāi)發(fā)商推出的“眾籌”方案來(lái)看，對(duì)于買家來(lái)說(shuō)，的確看不到會(huì)吃虧的地方?！盁o(wú)非是一種賭博，多數(shù)人集資成全少數(shù)人買房。”

以遠(yuǎn)洋地產(chǎn)此前的“11元籌首付”的眾籌項(xiàng)目為例，在網(wǎng)上支付11元，買家獲得一套房三成首付款的抽取資格，眾籌完再抽出一名買家獨(dú)得這筆首付款。以小博大，而且是十幾塊博幾十萬(wàn)，這對(duì)于很多買家來(lái)說(shuō)都可以作為一種嘗試。而更為關(guān)鍵的是，在開(kāi)發(fā)商的眾籌當(dāng)中，投入的小數(shù)額錢(qián)如果沒(méi)有取得首付款，但卻能夠獲得開(kāi)盤(pán)額外的折扣。例如，上述遠(yuǎn)洋的項(xiàng)目，買家一檔支付5000元參與眾籌，就可以獲得遠(yuǎn)洋全國(guó)12個(gè)城市25個(gè)樓盤(pán)最大優(yōu)惠力度的折扣房購(gòu)房資格，尤其在北京地區(qū)，一套房最高可省60萬(wàn)。

而在萬(wàn)科與平安好房推出的眾籌合作當(dāng)中，更是將眾籌固定收益化。記者在其網(wǎng)絡(luò)的眾籌平臺(tái)上看到，眾籌的門(mén)檻最低5萬(wàn)元，最高不超過(guò)13.5萬(wàn)元，持有期限為10個(gè)月。而眾籌者除了享均價(jià)4800元/平方米（市場(chǎng)售價(jià)是5500元/平方米）的優(yōu)惠購(gòu)房券外還將獲得年化3%的固定收益。黃韜就認(rèn)為，“這實(shí)際上就是變相的降價(jià)，從獲利來(lái)說(shuō)，買家還是可以嘗試的?！?o:p>

不屬“非法集資”但有風(fēng)險(xiǎn)

“眾籌買房這種方式是國(guó)外前幾年就有了，我們也曾經(jīng)想過(guò)嘗試，但其中有不小的風(fēng)險(xiǎn)，所以就沒(méi)著手去做?！睆V州某家知名的房企老板向記者表示，“眾籌”這種手段買家能得實(shí)惠，開(kāi)發(fā)商也能賣房，可謂一家便宜兩家得益，但是卻也很容易觸碰到“非法集資”的紅線。

記者查閱到，所謂非法集資，是未經(jīng)有關(guān)部門(mén)依法批準(zhǔn)，承諾在一定期限內(nèi)給出資人還本付息。還本付息的形式除以貨幣形式為主外，也有實(shí)物形式和其他形式向社會(huì)不特定的對(duì)象籌集資金。

對(duì)于眼下，眾多房企大肆進(jìn)行的“眾籌”行為，廣州威戈律師事務(wù)所陳宇昆律師表示，這是在打法律的擦邊球?！皩?duì)于眾籌方式來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有直接獲取眾籌款，而是以抽獎(jiǎng)或者其他的方式將這部分錢(qián)返還給部分的參與者作為首付或者房款，從法律上說(shuō)并不是‘非法集資’的行為?！?o:p>

陳宇昆分析認(rèn)為，此前法律上并沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)這種方式的案例?！霸诜缮弦矝](méi)有哪條明文這個(gè)行為違法，按照法無(wú)明文不為罪的原則這不算是違法。”但同時(shí)陳宇昆律師也提醒，這種行為是存在風(fēng)險(xiǎn)的?！斑@種眾籌其實(shí)就和‘雙色球’彩票形式差不多了，有博彩的性質(zhì)，數(shù)額小還好，如果眾籌數(shù)額大，參與的時(shí)候自己需要考慮到承受的能力和相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。”

來(lái)源：《南方日?qǐng)?bào)》