房地產(chǎn)項目管理軟件的功能

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　　房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的競爭已經(jīng)越來越趨向于企業(yè)綜合實力的競爭，這種綜合實力大于企業(yè)的內(nèi)在實力。從工程項目施工企業(yè)的特點(diǎn)來看，引入精細(xì)化管理思想可以提升企業(yè)的核心競爭力。

　　一、房地產(chǎn)項目的工程特性

　　1、施工圖設(shè)計深度不夠

　　受市場因素影響和利益驅(qū)動，房地產(chǎn)項目從規(guī)劃到施工圖設(shè)計再到施工招標(biāo)都是在短時間內(nèi)完成，前期準(zhǔn)備不足，導(dǎo)致施工圖設(shè)計深度不夠，錯漏嚴(yán)重。

　　2、業(yè)主直接分包的項目很多

　　為了降低成本，施工單位往往采用甲方直接分包的方式。其中土建、機(jī)電、弱電、外電、外水、消防、人防、電梯、園林、裝修、各種材料供應(yīng)項目由建設(shè)單位直接分包。對外，土木工程單位是總承包商，但由于它與各專業(yè)承包商沒有合同關(guān)系，總承包商管理的角色踢皮球，互相推諉的情況經(jīng)常發(fā)生，項目協(xié)調(diào)量大，難度大。

　　3、質(zhì)量、工期、安全更重要，更嚴(yán)格

　　首先，房產(chǎn)作為一種商品，房地產(chǎn)與人密切相關(guān)的生命工程質(zhì)量是否完美將直接影響人們的生活的日常工作和生活中，質(zhì)量的重要性更加突出。其次，項目開工后，房地產(chǎn)開發(fā)商不會輕易改變計劃開盤和交付日期，否則會引起索賠糾紛，所以項目必須在開盤前完工，交付前必須完成竣工驗收，工期要求嚴(yán)格。此外，為了配合開盤銷售的節(jié)點(diǎn)，需要提前在合適的樓層搭建樣板房，并同步開放相應(yīng)的園林體驗區(qū)，此時整個工程還在施工中，安全管理十分嚴(yán)峻。控制項目的質(zhì)量、進(jìn)度和安全，監(jiān)理單位責(zé)任重大，任務(wù)艱巨。

　　4、甲供材料繁多

　　甲供料的初衷是降低成本，保證質(zhì)量，但往往事與愿違，達(dá)不到預(yù)期效果。大到柴油發(fā)電機(jī)組的房地產(chǎn)項目、成套廚具、衛(wèi)生潔具，小到外墻瓷磚、木門、大理石、木地板、電線、電纜、水泵等由甲方提供。監(jiān)理一直覺得對甲供材料沒有控制的思路，施工方誤以為甲供材料的問題沒有自身責(zé)任，不敢質(zhì)疑材料的質(zhì)量。

　　二、房地產(chǎn)工程項目的監(jiān)理對策

　　1、嚴(yán)格執(zhí)行圖紙會審制度

　　提高會審質(zhì)量。圖紙會審制度是一項基本的監(jiān)理制度，是工程施工準(zhǔn)備階段的重要環(huán)節(jié)，尤其是當(dāng)設(shè)計深度不夠時。圖紙會審成功可以提高工程質(zhì)量，縮短工期，節(jié)省投資。監(jiān)理、施工、施工等單位應(yīng)提前熟悉圖紙并提出問題。聯(lián)合聽證按專業(yè)分組討論答疑，然后綜合匯總，各專業(yè)會簽，最后形成紀(jì)要。提出的問題要一一解答，最大程度解決圖紙存在的問題，最大程度彌補(bǔ)設(shè)計深度的不足。

　　2、制定有效的協(xié)調(diào)系統(tǒng)并跟進(jìn)

　　鑒于參與施工的平行分包單位較多，監(jiān)理單位應(yīng)制定有針對性的協(xié)調(diào)制度，明確溝通機(jī)制、渠道、人員、時間和周期，明確各方責(zé)任，并由各方會簽確認(rèn)。加強(qiáng)組織協(xié)調(diào)、管理協(xié)調(diào)和技術(shù)協(xié)調(diào)，承包商和分包商、材料設(shè)備供應(yīng)商、各工種、各專業(yè)、各工序協(xié)調(diào)有矛盾，問題要及時公平公正地協(xié)調(diào)。除定期組織工程會議外，在重要復(fù)雜工序施工前，如地下室綜合管線施工前，應(yīng)召集所有承包商參加專項協(xié)調(diào)會，明確施工順序及各方相應(yīng)責(zé)任。在基礎(chǔ)和主體施工階段，配合土建施工，各專業(yè)的預(yù)埋預(yù)留量有很多交叉作業(yè)此時應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行隱蔽驗收制度，每次預(yù)埋完成后方可澆筑混凝土，避免漏埋和錯埋，分清責(zé)任。在總進(jìn)度計劃中，各施工單位工序間的重疊關(guān)系和開工竣工時間由各單位會簽確認(rèn)，并要求履行通知責(zé)任，做好自檢和互檢工作，及時上報工程進(jìn)度。

　　3、質(zhì)量、進(jìn)度、安全控制應(yīng)關(guān)注關(guān)鍵點(diǎn)

　　制定科學(xué)的監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理實施細(xì)則應(yīng)充分發(fā)揮主觀能動性，根據(jù)房地產(chǎn)項目的特點(diǎn)界定質(zhì)量、進(jìn)度、安全控制的重點(diǎn)同時，針對重點(diǎn)控制內(nèi)容編制了相應(yīng)的詳細(xì)實施方案。

　　4、嚴(yán)格控制甲方明確各方的責(zé)任

　　監(jiān)理單位應(yīng)為甲方制定有針對性的質(zhì)量控制措施，并在材料進(jìn)場時配合施工、業(yè)主、供應(yīng)商應(yīng)在外觀檢查的同時，檢查型號規(guī)格數(shù)量檢驗報告出廠合格證和質(zhì)保資料是否符合設(shè)計文件和合同要求，并填寫材料進(jìn)場驗收記錄需要見證取樣和檢驗的，應(yīng)按要求進(jìn)行檢驗不合格者嚴(yán)禁使用，不得因甲方供貨而放松檢驗，應(yīng)督促施工方擔(dān)負(fù)起檢驗和試驗的責(zé)任。

　　三、房地產(chǎn)項目管理軟件的功能

　　1、管理項目的整個生命周期，包括項目的開始、計劃、執(zhí)行、控制和結(jié)束。根據(jù)實際情況實現(xiàn)合理的項目運(yùn)作，項目人、財、適當(dāng)?shù)姆峙浜凸芾怼９芾砀鞣N會議，并且可以自動啟動相關(guān)的工作流程。

　　2、將項目層層分解，最終得到可控的可操作的子任務(wù)，并制定相應(yīng)的項目計劃，包括具體的工作內(nèi)容、人力資源使用、進(jìn)度安排、負(fù)責(zé)人安排、材料要求等，并通過工作流傳遞給相應(yīng)的人員

　　3、管理項目全過程中與項目相關(guān)的所有信息，讓項目的進(jìn)展一目了然。任何時候?qū)λ兄付ㄈ藛T、任何位置都可以安全準(zhǔn)確地提供與其項目角色相匹配的項目信息(包括人力財務(wù)時間安排項目進(jìn)程等)，以便隨時監(jiān)控項目，實時調(diào)整。

　　4、從各個角度分析項目，幫助管理者分析項目的進(jìn)展、人力物力的使用，以及相關(guān)的預(yù)算和費(fèi)用，幫助用戶及時發(fā)現(xiàn)影響項目進(jìn)度的因素，從而對項目進(jìn)行調(diào)整，實現(xiàn)項目管理的最優(yōu)化。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)入了一個新的歷史階段。建設(shè)監(jiān)理企業(yè)根據(jù)房地產(chǎn)項目的工程特點(diǎn)，采取有針對性的方法和措施，提高工程質(zhì)量、投資、進(jìn)度、只有安全地進(jìn)行全方位的控制和管理，提高監(jiān)管水平，提高整體素質(zhì)，履行監(jiān)管職責(zé)，才能有效地實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目的監(jiān)督管理。