上海高端市場“搶眼” 物流地產(chǎn)逆市井噴

10月21日，戴德梁行2014年第三季度上海房地產(chǎn)市場分析報(bào)告出爐，相較廣州樓市的“失衡”，上海市場顯現(xiàn)的更多是“堅(jiān)守”。　　發(fā)布會(huì)上，展望上海樓市后續(xù)走勢，戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏表示，在目前的“分類調(diào)控”戰(zhàn)略下，“一線城市仍將受到嚴(yán)控，上海在2014年內(nèi)絕對(duì)不會(huì)放松限購”。　　在“堅(jiān)守”限購下，伍惠敏指出，限貸放松并未根本扭轉(zhuǎn)樓市基本面，未來市場走勢更需“維穩(wěn)”，而接下來的第四季度絕對(duì)是“銷售窗口期”，但價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)“上升拐點(diǎn)”。　　不同于依舊“暗淡” 的傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)，“低調(diào)”發(fā)力的高端物流地產(chǎn)市場的井噴已經(jīng)來臨。“大量國內(nèi)非傳統(tǒng)物流地產(chǎn)開發(fā)及投資類行業(yè)紛紛涌入物流地產(chǎn)領(lǐng)域是2014年中國物流地產(chǎn)市場最大的特點(diǎn)。”戴德梁行中國區(qū)工業(yè)級(jí)物流地產(chǎn)部主管蘇智淵在發(fā)布會(huì)上如是說。　　高端市場“搶眼” 　　戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，2014年第三季度，上海住宅市場成交仍處于低位，整體成交面積為214萬平方米，較去年同期下跌31.5%，環(huán)比今年第二季度上升1.7%，基本持平。　　然而，成交量的不景氣卻未導(dǎo)致成交均價(jià)的下跌，相反，今年三季度上海的成交均價(jià)同比和環(huán)比分別上升了9.9%和1.0%，整體均價(jià)2.69萬元/平方米。　　伍惠敏認(rèn)為，成交均價(jià)不降反升恰恰說明限購政策的實(shí)施并未達(dá)到其預(yù)期的效果，但卻不能忽視“市場對(duì)政策的高度敏感”。　　據(jù)她介紹，2014年二季度以來，多個(gè)城市限購政策松動(dòng)，影響著市場對(duì)上海的限購政策預(yù)期，6-7月間上海住宅市場成交量出現(xiàn)明顯回升，而隨著7月中旬上海政府明確表態(tài)“限購不放松”，8月上海住宅市場成交量迅速下跌，時(shí)至9月，央行出臺(tái)限貸新規(guī)，成交量又迅速回升。　　值得關(guān)注的是，在成交增幅甚微的三季度，上海高端豪宅市場的表現(xiàn)卻異常“搶眼”，“豪宅總價(jià)及單價(jià)相對(duì)較高，對(duì)樓市的整體銷量有著不小的影響”。　　據(jù)悉，萬科翡翠濱江以超10億元奪9月銷冠，并以3.1億元頂層復(fù)式，打破湯臣一品保持的最貴公寓記錄。市場分析指出，萬科翡翠濱江獲得如此銷量，無疑為上海高端市場注入強(qiáng)心劑。　　從具體數(shù)據(jù)來看，第三季度上海6萬元/平方米以上高端住宅成交面積上升明顯，環(huán)比第二季度上升17.9%，達(dá)10.4萬平方米，其中高端公寓成交面積為8.4萬平方米，黃浦濱江及老西門板塊成交量居前。　　戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，在價(jià)格方面，上海傳統(tǒng)高端住宅板塊與新興高端住宅板塊呈現(xiàn)梯級(jí)關(guān)系。自2011年執(zhí)行限購至今，上海市中心傳統(tǒng)高端住宅板塊整體成交均價(jià)上升約13.5%。而同區(qū)域新興高端住宅板塊上升約9.7%。　　同時(shí)，伍惠敏指出，目前上述兩個(gè)高端住宅板塊同時(shí)承壓中。2011年至2014年9月，兩個(gè)市場的新增供應(yīng)套數(shù)與成交套數(shù)比，分別為1.20和1.09，略高于1.06的全市平均水平，但都在可控范圍。　　“覆蓋面有限，上海高端住宅市場并不受惠。”對(duì)于國慶前夕推出的央行新政，伍惠敏如是評(píng)價(jià)。在她看來，上海推出的現(xiàn)代放開細(xì)則強(qiáng)調(diào)“針對(duì)普通住宅”，追求小面積、低總價(jià)產(chǎn)品的剛需型職業(yè)者收益最大，而對(duì)高端市場沒有實(shí)質(zhì)影響。　　物流地產(chǎn)“井噴” 　　在房地產(chǎn)調(diào)控政策中一再受挫后，傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開發(fā)商開始試水“稀缺”的高端物流地產(chǎn)領(lǐng)域，在他們看來，這不失為一個(gè)“有潛力”的新利潤增長點(diǎn)。　　早在戴德梁行南京房地產(chǎn)發(fā)展趨勢論壇上，蘇智淵就曾表示，“過去的五到八年，一大批不同品牌、不同實(shí)力的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商充斥于行業(yè)當(dāng)中，發(fā)展到今天，其實(shí)已經(jīng)進(jìn)入到了一個(gè)群雄逐鹿的階段。” 　　據(jù)報(bào)告，近年，以菜鳥網(wǎng)絡(luò)、京東為代表的電子商務(wù)業(yè)，以中國平安為代表的金融機(jī)構(gòu)業(yè)，以及以萬科、綠地為代表的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)紛紛瞄準(zhǔn)了物流地產(chǎn)領(lǐng)域。　　除國內(nèi)傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商及投資類行業(yè)的介入外，“新的國內(nèi)私募和境外基金的涌入，及原有基金持續(xù)增持”則是今年物流領(lǐng)域資本層面的主要特征。　　北京萬科早在今年5月就與河北廊坊市國土土地開發(fā)建設(shè)投資有限公司簽訂協(xié)議，宣布進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域。8月23日，貴陽萬科與貴陽龍里縣簽下綜合物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目，總投資10.5億元。　　此外，萬科高級(jí)副總裁肖莉還透露，未來物流產(chǎn)業(yè)布局將覆蓋江浙滬等地區(qū)，并將引入KKR、黑石、凱雷等戰(zhàn)略投資伙伴。　　在蘇智淵看來，物流地產(chǎn)市場爆發(fā)性增長首先是因?yàn)?ldquo;整體處于供不應(yīng)求的狀況”。中國倉儲(chǔ)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，中國現(xiàn)代化的物流設(shè)施（1400萬平方米）僅占現(xiàn)存設(shè)施供應(yīng)總量（6.8億平方米）的2%。　　另一方面，不均衡的供求關(guān)系刺激物流地產(chǎn)租金的快速增長，“從而吸引更多的資本和玩家進(jìn)入”。　　資料顯示，自2009年市場復(fù)蘇，高端物流地產(chǎn)市場租金平均每年增長9%。經(jīng)過近幾年發(fā)展，2013年以來，租金漲幅收窄，部分項(xiàng)目成交租金零增長，而租金的增長反過來可能會(huì)提高空置率。　　蘇智淵同時(shí)指出，隨著互聯(lián)網(wǎng)及電商的興起，電商玩家們陸續(xù)在全國大面積布點(diǎn)物流地產(chǎn)，并通過延伸產(chǎn)業(yè)鏈獲取當(dāng)?shù)丶爸苓吺袌龇蓊~。　　自2007年進(jìn)軍物流地產(chǎn)領(lǐng)域以來，京東在5年間便拿地超出1400畝，在北上海廣等13座城市分別建立了物流倉庫。　　另值得一提的是，今年國家對(duì)于工業(yè)用地彈性地價(jià)政策進(jìn)行了釋放，但大部分地區(qū)實(shí)施細(xì)則尚未公布，這造成了市場恐慌性拿地，并帶動(dòng)了二手工業(yè)用地市場的成交量。

發(fā)布：2007-07-15 09:39 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關(guān)閉]

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