范宜昌：商業(yè)地產項目改造升級要給未來預留空間

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同濟大學復雜工程管理研究院研究員 范宜昌

同濟大學復雜工程管理研究院研究員范宜昌表示，商業(yè)發(fā)展是一個動態(tài)的過程，商業(yè)地產項目升級要講“4s”，同時他還認為商業(yè)地產項目的發(fā)展改造提升，要留有發(fā)展空間。

觀點一：商業(yè)地產項目升級要講“4s”

商業(yè)發(fā)展是動態(tài)的過程?，F(xiàn)在的商業(yè)項目中講四個“s”，即service(服務)、seeing(觀景)、socialization(社交)和shopping(購物)，需要排序、定量來做，而不是定性。要結合商圈來定量，甚至可以跨商圈，吸引遠距離的人群過來消費。升級則要從過去的傳統(tǒng)模式變成未來的“4s”模式，然后再加上電商、互聯(lián)網等輔助功能。

觀點二：改造升級要給未來預留空間

商業(yè)地產項目的發(fā)展改造提升，要留有發(fā)展空間。比如成都溫江新城區(qū)雖然目前只有十萬人口居住，但造的房子量可供五十萬人口居住，當研究透這未來入住的四十萬人的需求，做好相應的商業(yè)配套，很多人住過來機會就來了。所以對于商業(yè)地產項目來說第一是要滿足需求，第二要滿足未來，還要預留發(fā)展空間。

觀點三：商業(yè)地產供應過剩，很多是削足適履的項目

商業(yè)地產供應過量，但已經建成的商業(yè)地產項目中有很多是削足適履的項目，就是商業(yè)地產物業(yè)建造時沒有考慮到使用者要求。商業(yè)地產供應量少的時候，商家將就著用，商業(yè)地產經歷瘋狂的十年發(fā)展，供應量大了，商家就跑到別的項目上去了。5.7億商業(yè)地產在十年之中建成，87%都建在一二線城市，因此三四線還有很大的空間。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海已經完工的沒有用起來的商業(yè)項目峻工備案的有700萬平方米，還有總體量達330萬平方米購物中心在建，今年年底到明年都要入市。像成都溫江縣城政府開發(fā)區(qū)的一個新城區(qū)，沿著區(qū)政府門口一公里范圍內有116萬商業(yè)地產已經完工和開工在建，而在新區(qū)住人口只有10萬。全溫江區(qū)社會零售消費總額只有72億，除去汽車等花銷，批發(fā)零售和吃飯開支算60億，按照租金提取比例8%，全部可以出租金僅4.8億，4.8億能夠支付這116萬平方米商業(yè)地產的租金和營運費?面對這樣的形勢，大量商業(yè)地產所謂的提升，不到窮途末路不會整改的，改造是尋找新的活路，老的路已經走不通。商業(yè)地產過剩，一部分通過改造提升活下來，一部分只好改變用途，還有一部分既不能改造，也不能改變用途，那只好炸了。

觀點四：商業(yè)地產定位需講清三件事

商業(yè)地產定位需講清三件事： 一、我們的目標顧客和目標商家在哪里;二、我們目標商家在那里;三、按照顧客和商家的需求來量體裁衣，把mall造得符合使用要求。

觀點五：商業(yè)地產項目只是一個平臺而已

商業(yè)地產是什么?商業(yè)地產只是一個平臺而已。項目提供這樣一個平臺：讓顧客樂意來消費，讓商家樂意來經營。對于項目來說，引領模式只有是讓顧客愿意來，商家符合這里的運行或使用原則來做生意，并且商家在里面能夠活下來，然后你才會收到租金回報而不是倒過來。項目要供給商家養(yǎng)分，供給顧客好的體驗，打造這樣一個平臺。

觀點六：商業(yè)地產項目要人性化

現(xiàn)在蓋房子講究質量目標、工期目標、成本目標、安全目標，但是沒有價值目標。建設商業(yè)地產項目離開了價值目標的考量，建的越多，未來面臨拆除的項目也就越多。對于商業(yè)地產項目來說，好與不好的衡量標準是價值這條生命線，一個項目建得再好，一百年都收不回投資，這是好還是不好? 一個好項目既要滿足顧客需求，又要滿足商家使用條件，讓顧客和商家發(fā)生交易，讓商家賺到錢，開發(fā)商才能收到租金，才有投資回報。