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范宜昌:商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目改造升級(jí)要給未來(lái)預(yù)留空間
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摘要:同濟(jì)大學(xué)復(fù)雜工程管理研究院研究員范宜昌表示,商業(yè)發(fā)展是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目升級(jí)要講“4s”,同時(shí)他還認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展改造提升,要留有發(fā)展空間。同濟(jì)大學(xué)復(fù)雜工程管理研究院研究員 范宜昌
同濟(jì)大學(xué)復(fù)雜工程管理研究院研究員范宜昌表示,商業(yè)發(fā)展是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目升級(jí)要講“4s”,同時(shí)他還認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展改造提升,要留有發(fā)展空間。
觀點(diǎn)一:商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目升級(jí)要講“4s”
商業(yè)發(fā)展是動(dòng)態(tài)的過(guò)程?,F(xiàn)在的商業(yè)項(xiàng)目中講四個(gè)“s”,即service(服務(wù))、seeing(觀景)、socialization(社交)和shopping(購(gòu)物),需要排序、定量來(lái)做,而不是定性。要結(jié)合商圈來(lái)定量,甚至可以跨商圈,吸引遠(yuǎn)距離的人群過(guò)來(lái)消費(fèi)。升級(jí)則要從過(guò)去的傳統(tǒng)模式變成未來(lái)的“4s”模式,然后再加上電商、互聯(lián)網(wǎng)等輔助功能。
觀點(diǎn)二:改造升級(jí)要給未來(lái)預(yù)留空間
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展改造提升,要留有發(fā)展空間。比如成都溫江新城區(qū)雖然目前只有十萬(wàn)人口居住,但造的房子量可供五十萬(wàn)人口居住,當(dāng)研究透這未來(lái)入住的四十萬(wàn)人的需求,做好相應(yīng)的商業(yè)配套,很多人住過(guò)來(lái)機(jī)會(huì)就來(lái)了。所以對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)第一是要滿足需求,第二要滿足未來(lái),還要預(yù)留發(fā)展空間。
觀點(diǎn)三:商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩,很多是削足適履的項(xiàng)目
商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)量,但已經(jīng)建成的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中有很多是削足適履的項(xiàng)目,就是商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)建造時(shí)沒有考慮到使用者要求。商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量少的時(shí)候,商家將就著用,商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷瘋狂的十年發(fā)展,供應(yīng)量大了,商家就跑到別的項(xiàng)目上去了。5.7億商業(yè)地產(chǎn)在十年之中建成,87%都建在一二線城市,因此三四線還有很大的空間。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,上海已經(jīng)完工的沒有用起來(lái)的商業(yè)項(xiàng)目峻工備案的有700萬(wàn)平方米,還有總體量達(dá)330萬(wàn)平方米購(gòu)物中心在建,今年年底到明年都要入市。像成都溫江縣城政府開發(fā)區(qū)的一個(gè)新城區(qū),沿著區(qū)政府門口一公里范圍內(nèi)有116萬(wàn)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)完工和開工在建,而在新區(qū)住人口只有10萬(wàn)。全溫江區(qū)社會(huì)零售消費(fèi)總額只有72億,除去汽車等花銷,批發(fā)零售和吃飯開支算60億,按照租金提取比例8%,全部可以出租金僅4.8億,4.8億能夠支付這116萬(wàn)平方米商業(yè)地產(chǎn)的租金和營(yíng)運(yùn)費(fèi)?面對(duì)這樣的形勢(shì),大量商業(yè)地產(chǎn)所謂的提升,不到窮途末路不會(huì)整改的,改造是尋找新的活路,老的路已經(jīng)走不通。商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩,一部分通過(guò)改造提升活下來(lái),一部分只好改變用途,還有一部分既不能改造,也不能改變用途,那只好炸了。
觀點(diǎn)四:商業(yè)地產(chǎn)定位需講清三件事
商業(yè)地產(chǎn)定位需講清三件事: 一、我們的目標(biāo)顧客和目標(biāo)商家在哪里;二、我們目標(biāo)商家在那里;三、按照顧客和商家的需求來(lái)量體裁衣,把mall造得符合使用要求。
觀點(diǎn)五:商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目只是一個(gè)平臺(tái)而已
商業(yè)地產(chǎn)是什么?商業(yè)地產(chǎn)只是一個(gè)平臺(tái)而已。項(xiàng)目提供這樣一個(gè)平臺(tái):讓顧客樂意來(lái)消費(fèi),讓商家樂意來(lái)經(jīng)營(yíng)。對(duì)于項(xiàng)目來(lái)說(shuō),引領(lǐng)模式只有是讓顧客愿意來(lái),商家符合這里的運(yùn)行或使用原則來(lái)做生意,并且商家在里面能夠活下來(lái),然后你才會(huì)收到租金回報(bào)而不是倒過(guò)來(lái)。項(xiàng)目要供給商家養(yǎng)分,供給顧客好的體驗(yàn),打造這樣一個(gè)平臺(tái)。
觀點(diǎn)六:商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要人性化
現(xiàn)在蓋房子講究質(zhì)量目標(biāo)、工期目標(biāo)、成本目標(biāo)、安全目標(biāo),但是沒有價(jià)值目標(biāo)。建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目離開了價(jià)值目標(biāo)的考量,建的越多,未來(lái)面臨拆除的項(xiàng)目也就越多。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō),好與不好的衡量標(biāo)準(zhǔn)是價(jià)值這條生命線,一個(gè)項(xiàng)目建得再好,一百年都收不回投資,這是好還是不好? 一個(gè)好項(xiàng)目既要滿足顧客需求,又要滿足商家使用條件,讓顧客和商家發(fā)生交易,讓商家賺到錢,開發(fā)商才能收到租金,才有投資回報(bào)。
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