2015房?jī)r(jià)或呈L型曲線 以價(jià)換量模式還將持續(xù)

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 編者按：翻開(kāi)統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)，從1990年以來(lái)至2013年（2008除外），新建商品房售后服務(wù)管理軟件面積一直保持超過(guò)20年的高速增長(zhǎng)——這一局面在2014年被打破：新建商品房售后服務(wù)管理軟件面積5年來(lái)首降，百城房?jī)r(jià)連續(xù)8個(gè)月下跌，“雙降”之下，2015年的房市還會(huì)像2013年那樣強(qiáng)勁反彈嗎？反正地產(chǎn)大佬們是不太看好的。房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的拐點(diǎn)或許真的來(lái)了，從房?jī)r(jià)走勢(shì)、庫(kù)存數(shù)據(jù)、人口狀況等基本面來(lái)看都難言樂(lè)觀。失去了行業(yè)高增長(zhǎng)的溫床，地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入通過(guò)吞食別人領(lǐng)地實(shí)現(xiàn)自己繼續(xù)增長(zhǎng)的階段；亦或是一些地產(chǎn)企業(yè)選擇轉(zhuǎn)型，進(jìn)入其他領(lǐng)域來(lái)維系自身增長(zhǎng)。

  ■ 張曉玲 姚家玥 報(bào)道  

  中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在高歌猛進(jìn)了5年之后露出了疲態(tài)。

  記者綜合多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)估算，2014年，中國(guó)新建商品房售后服務(wù)管理軟件面積將同比2013年下滑約7個(gè)百分點(diǎn)至12億平方米左右，這是自2009年之后5年來(lái)的首次下滑。

  在各種救市政策的利好下，去年年末的樓市有了一絲暖意。“樓市的春天是否已經(jīng)回歸？”“2015年的房?jī)r(jià)是否反彈？”關(guān)于樓市樂(lè)觀的言論日益增多。1月7日，北京86億總價(jià)新地王的出現(xiàn)，更加劇了樂(lè)觀的氛圍。

  但成交量這一指標(biāo)，在諸多分析機(jī)構(gòu)2015年的預(yù)測(cè)中，仍然是下滑的趨勢(shì)。包括任志強(qiáng)在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，新建商品房售后服務(wù)管理軟件面積今后都很難超過(guò)2013年13億平方米的峰值。

  與成交量下滑的趨勢(shì)一致，經(jīng)過(guò)2014年至今連續(xù)8個(gè)月的環(huán)比下跌后，2015年房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)也將走出L型的曲線，正如soho中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹所言，房?jī)r(jià)在L的這條尾巴上將會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。

  機(jī)構(gòu)人士也認(rèn)為，一線城市的回暖并不能代表全部，2015年房地產(chǎn)行業(yè)基本面仍未改變，庫(kù)存高企、以價(jià)換量的模式還將繼續(xù)。 

  基本面：供過(guò)于求 

  2014年的最后一個(gè)月，信貸松綁和降息的效應(yīng)明顯顯現(xiàn)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月份54個(gè)城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)達(dá)到了31.8萬(wàn)套，創(chuàng)造了2014年全年的單月最高紀(jì)錄，其中一線城市達(dá)到了5.366萬(wàn)套，環(huán)比上漲幅度高達(dá)38%。

  盡管如此，2014年全年樓市整體售后服務(wù)管理軟件情況并不樂(lè)觀。

  據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年1-11月新建商品房售后服務(wù)管理軟件面積101717萬(wàn)平方米，同比下降8.2%；據(jù)多家機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，全年新建商品房面積為12億平方米，這并未超過(guò)2013年13億平方米的售后服務(wù)管理軟件面積。

  歷史地看，過(guò)去二十年中國(guó)新建商品房售后服務(wù)管理軟件面積僅在2008年出現(xiàn)過(guò)下降，此后在2009年同比大漲42.1%，并于之后的幾年一直保持上行，2013年增幅為17.3%。

  2015年將會(huì)如何？東興證券預(yù)測(cè)，2015 年商品房的售后服務(wù)管理軟件面積將同比下降3%；全年售后服務(wù)管理軟件金額同比下降3%。

  同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，樓市在2014年底出現(xiàn)翹尾現(xiàn)象，但這并不意味著翹尾行情在今年能夠延續(xù)。

  制約成交量上漲的因素是，房企在2015年仍然面臨較大的去庫(kù)存壓力，房地產(chǎn)行業(yè)供過(guò)于求的基本面并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改變，這將會(huì)進(jìn)一步影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金面。

  據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截止2014年11月末，全國(guó)商品房待售面積近6億平方米，而施工面積超過(guò)70億平方米，巨大的庫(kù)存導(dǎo)致很多城市去化周期超過(guò)1年，甚至需3年、5年。

  萬(wàn)科總裁郁亮指出，規(guī)模增長(zhǎng)帶來(lái)的存貨風(fēng)險(xiǎn)在加大，房地產(chǎn)行業(yè)靠土地和房產(chǎn)的自然升值盈利模式已不可持續(xù)。

  全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席余英認(rèn)為，2015年全年主題還將是去庫(kù)存，調(diào)控后遺癥將會(huì)顯露；一些“地王”項(xiàng)目難以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，多地可能會(huì)出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象；部分商業(yè)地產(chǎn)虧本大甩賣，二手房成交量將繼續(xù)萎縮。

  瑞銀首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤預(yù)計(jì)，2015年房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)以消化庫(kù)存為主，而非急于拿地和開(kāi)工，因此新開(kāi)工面積可能會(huì)再跌10%，給相關(guān)行業(yè)帶來(lái)更大拖累。房地產(chǎn)下滑仍將拖累2015年GDP增速進(jìn)一步放緩至6.8%，2016年放緩至6.5%。預(yù)計(jì)2015年底前央行將再降息40-50個(gè)基點(diǎn)，以降低融資成本、減緩不良貸款生成速度。

  張宏偉認(rèn)為，盡管大部分城市限購(gòu)政策取消、“央四條”出臺(tái)限貸政策也已松動(dòng)、各地方政府也在發(fā)布“救市”措施、央行開(kāi)始降息，與樓市相關(guān)的各種政策層面的利好紛沓而至，但是，這些政策的效果都是短期的，并不代表未來(lái)樓市基本面會(huì)逐步回升、未來(lái)問(wèn)題會(huì)越來(lái)越少。 

  房?jī)r(jià)將先降后穩(wěn)？ 

  2014年末，多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)2015年的趨勢(shì)做了預(yù)測(cè)。樂(lè)觀者如任志強(qiáng)認(rèn)為，2015年9月份之后房?jī)r(jià)將會(huì)反彈。

  萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林則明確表示，期待2015年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)再現(xiàn)高潮的想法不切實(shí)際，“除了北上廣深等局部地區(qū)，行業(yè)整體已經(jīng)呈現(xiàn)過(guò)剩局面”。

  根據(jù)數(shù)據(jù)，2014年12月百城均價(jià)降至10542元/平方米，自5月以來(lái)連續(xù)8個(gè)月環(huán)比下跌，同比下降2.69%，自10月起連續(xù)3個(gè)月同比下跌；十大城市住宅均價(jià)下降至18878元/平方米，同比下降0.61%，跌幅顯著低于百城整體水平；分梯隊(duì)來(lái)看，一線城市住宅均價(jià)表現(xiàn)堅(jiān)挺，住宅均價(jià)累計(jì)上漲0.58%，二三線城市均下跌。

  2015年全國(guó)房?jī)r(jià)或?qū)⒀永m(xù)下行態(tài)勢(shì)。據(jù)CRIC研究中心預(yù)計(jì)，2015年房?jī)r(jià)的整體走勢(shì)應(yīng)是先降后穩(wěn)。

  一方面，目前很多城市庫(kù)存還處于高位，諸如寧波、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、青島、杭州、無(wú)錫等市消化周期均超過(guò)18個(gè)月，房?jī)r(jià)還有進(jìn)一步調(diào)整的空間；另一方面，從售后服務(wù)管理軟件目標(biāo)完成情況來(lái)看，2014年多數(shù)房企恐難完成全年目標(biāo)，這意味著大多數(shù)企業(yè)庫(kù)存也處于高位，在2015年上半年的相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里，降價(jià)去庫(kù)存仍將是主流售后服務(wù)管理軟件模式，房?jī)r(jià)也有進(jìn)一步下探的可能。

  此外，在整體經(jīng)濟(jì)下行的新常態(tài)下，2015年不同城市房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)或?qū)⒊尸F(xiàn)深度分化。

  北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，從城市等級(jí)來(lái)看，一線城市對(duì)限貸放松、降息等政策反應(yīng)較敏感，潛在購(gòu)房需求仍較旺盛，同時(shí)近年來(lái)一線城市住宅用地成交樓面價(jià)持續(xù)走高，如果2015年貨幣環(huán)境進(jìn)一步調(diào)整，一線城市房?jī)r(jià)仍將面臨一定的上漲壓力。

  以上海為例，上海2014年土地總成交量達(dá)到1760億，住宅類成交樓面價(jià)高達(dá)10400元，比2013年的平均地價(jià)6643元上漲了57%，整體市場(chǎng)依舊紅火。報(bào)告認(rèn)為，一線城市市場(chǎng)購(gòu)買力依舊旺盛，房?jī)r(jià)仍將保持穩(wěn)定，還可能有小幅上漲。

  而在少數(shù)熱點(diǎn)二線城市，同樣存在大量的購(gòu)房需求，庫(kù)存壓力減輕后房?jī)r(jià)走勢(shì)或接近一線城市，但多數(shù)二線城市價(jià)格預(yù)計(jì)相對(duì)平穩(wěn)；大多三四線城市市場(chǎng)需求在早期透支，一定時(shí)期內(nèi)庫(kù)存壓力較大，房?jī)r(jià)或?qū)⒗^續(xù)下行。

  CRIC分析師表示，合肥、武漢、鄭州、南京、廈門等消化周期較短、供求相對(duì)平衡的城市，房?jī)r(jià)或有一定上漲可能；而對(duì)于部分供過(guò)于求、存量顯著高企的二三線城市如杭州、常州、營(yíng)口等地而言，在城鎮(zhèn)化率趨緩和經(jīng)濟(jì)增速理性回歸的行業(yè)大環(huán)境下，面對(duì)日益逼仄的市場(chǎng)需求，企業(yè)蜂擁出貨的可能性將大大上升，其供求風(fēng)險(xiǎn)也將大大增加。

  此外，開(kāi)發(fā)商也將發(fā)生分化。恒大地產(chǎn)總裁夏海鈞認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已顯現(xiàn)出從高峰逐漸進(jìn)入下行通道的大趨勢(shì)，2015年很多中小企業(yè)會(huì)面臨更加困難的境地，行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步提高，對(duì)大企業(yè)而言則是一個(gè)并購(gòu)的機(jī)遇。