賓館賓館管理資訊：游弋在資本、資產市場上的賓館業(yè)(篇三)

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四、酒店業(yè)的資本經營和融資 

  酒店業(yè)資本經營與資產經營的差別很大，全球上市公司中酒店管理行業(yè)市盈率25至30倍，投資物業(yè)的地產行業(yè)市盈率8至10倍。

  我認為酒店業(yè)管理公司輕資產運營標準一是自主獨立品牌、二是受托對外管理、三是經營水平高于平均水平。

1、股票上市

  酒店業(yè)上市公司的特點是輕資產運作，喜達屋2011年底1089家酒店中僅72家為自有酒店、占6.61%，其它均為委托管理和特許經營；洲際特許經營占85%；萬豪特許經營占53.1%，委托管理42.3%，帶資管理及其它4.6%；雅高輕資產率逐年提高，2004年35%、2006年55%，2012年雅高酒店管理營業(yè)收入11億歐元、息稅前利潤為3.87億歐元、利潤率35.18%，酒店投資營業(yè)收入51億歐元、息稅前利潤為5.31億歐元、利潤率10.41%。

2、房地產信托上市

  2013年5月6日，李克強總理在主持召開的國務院常務會議上談到需要明確規(guī)范發(fā)展債券、股權、信托等投融資方式。

  我國最早的純酒店REITs是香港富豪酒店，用5個酒店做抵押發(fā)行了REITs，盤子大概是160億港元，第一次成功的融資是35億港元。2013年7月10日，開元REITs在香港主板掛牌，成為我國內地酒店企業(yè)第一個公募房地產信托基金。開元產業(yè)信托的資產包是4家五星級酒店為杭州開元名都、杭州千島湖開元度假村、寧波開元名都、長春開元名都，1家四星級酒店為浙江開元蕭山賓館，共2021間客房，總建筑面積32.1萬平方米。前3年收益分別為6.696億、7.727億、7.955億元人民幣，溢利分別為3040萬元、7510萬元、7740萬元。

3、私募房地產信托基金和類房地產信托

  私募REITs（房地產信托基金）歸屬于銀監(jiān)會監(jiān)管，往往以理財產品出現(xiàn)，發(fā)行的條件包括四證齊全（國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證）；資本金比例不低于35%；開發(fā)主體具備二級資質；土地和在建工程抵押40%以下。

  私募REITs（房地產信托）較多為1至2年收回本金及收益。類房地產信托融資的房地產PE（私募基金）投資年限較長，大部分采取“3加2”（3年封閉期、2年開放期，封閉期不能抽回資本）。

4、類房地產信托融資案例

  房地產PE（私募基金）僅僅需要在在工商局備案，屬于類信托，風險較大，其發(fā)行的LP（有限合伙產品）靈活性大。類房地產信托基金以股權投資為主，是不上市流通的。例如，2012年12月24日由新華信托股份有限公司和中邦置業(yè)集團有限公司共同出資組建的大普基金宣布，中邦集團和新滬商集團聯(lián)合收購了2008年開業(yè)的上海中凱城市之光剩余物業(yè)及兩棟大樓資產，總價近13億元。由中邦置業(yè)與上海新滬商實業(yè)（集團）有限公司各出資一半，未來的整修費用也將由雙方對半承擔。

5、CMBS、MBS、ABS

  CMBS（商業(yè)不動產抵押貸款支持證券）是將商業(yè)房地產按揭和相關貸款重新打包成具有不同風險水平的小塊投資工具集合；MBS的基礎資產是住房抵押貸款；ABS的基礎資產是除住房抵押貸款以外的其他資產。CMBS作為信貸資產證券化產品在中國有初步的法律框架，但相比MBS，CMBS的發(fā)行難度更大。

  MBS是住房抵押貸款支持證券，是金融機構把自己所持有的流動性較差、但具有未來現(xiàn)金收入的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組，由證券機構以現(xiàn)金方式購入，經過擔?；蛐庞迷黾壓笠宰C券的形式出售給投資者的融資過程。

  ABS是以項目所屬的資產為支撐的證券化融資方式，以項目所擁有的資產為基礎，以項目資產可以帶來的預期收益為保證，通過在資本市場發(fā)行債券來募集資金的一種項目融資方式。

  中國內地首款CMBS是注冊于開曼群島的公司麥格理萬達房地產基金2006年發(fā)行1.45億美元的2006-1系列商業(yè)房地產抵押貸款支持證券，涉及9個中國東部數(shù)省的大型商業(yè)零售房地產項目。預定期限為2.75年，法定最終期限為5.75年，發(fā)行收入用于收購初始貸款人發(fā)放的貸款。

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