賓館賓館管理資訊：游弋在資本、資產(chǎn)市場上的賓館業(yè)(篇三)

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四、酒店業(yè)的資本經(jīng)營和融資 

  酒店業(yè)資本經(jīng)營與資產(chǎn)經(jīng)營的差別很大，全球上市公司中酒店管理行業(yè)市盈率25至30倍，投資物業(yè)的地產(chǎn)行業(yè)市盈率8至10倍。

  我認為酒店業(yè)管理公司輕資產(chǎn)運營標準一是自主獨立品牌、二是受托對外管理、三是經(jīng)營水平高于平均水平。

1、股票上市

  酒店業(yè)上市公司的特點是輕資產(chǎn)運作，喜達屋2011年底1089家酒店中僅72家為自有酒店、占6.61%，其它均為委托管理和特許經(jīng)營；洲際特許經(jīng)營占85%；萬豪特許經(jīng)營占53.1%，委托管理42.3%，帶資管理及其它4.6%；雅高輕資產(chǎn)率逐年提高，2004年35%、2006年55%，2012年雅高酒店管理營業(yè)收入11億歐元、息稅前利潤為3.87億歐元、利潤率35.18%，酒店投資營業(yè)收入51億歐元、息稅前利潤為5.31億歐元、利潤率10.41%。

2、房地產(chǎn)信托上市

  2013年5月6日，李克強總理在主持召開的國務院常務會議上談到需要明確規(guī)范發(fā)展債券、股權、信托等投融資方式。

  我國最早的純酒店REITs是香港富豪酒店，用5個酒店做抵押發(fā)行了REITs，盤子大概是160億港元，第一次成功的融資是35億港元。2013年7月10日，開元REITs在香港主板掛牌，成為我國內地酒店企業(yè)第一個公募房地產(chǎn)信托基金。開元產(chǎn)業(yè)信托的資產(chǎn)包是4家五星級酒店為杭州開元名都、杭州千島湖開元度假村、寧波開元名都、長春開元名都，1家四星級酒店為浙江開元蕭山賓館，共2021間客房，總建筑面積32.1萬平方米。前3年收益分別為6.696億、7.727億、7.955億元人民幣，溢利分別為3040萬元、7510萬元、7740萬元。

3、私募房地產(chǎn)信托基金和類房地產(chǎn)信托

  私募REITs（房地產(chǎn)信托基金）歸屬于銀監(jiān)會監(jiān)管，往往以理財產(chǎn)品出現(xiàn)，發(fā)行的條件包括四證齊全（國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證）；資本金比例不低于35%；開發(fā)主體具備二級資質；土地和在建工程抵押40%以下。

  私募REITs（房地產(chǎn)信托）較多為1至2年收回本金及收益。類房地產(chǎn)信托融資的房地產(chǎn)PE（私募基金）投資年限較長，大部分采取“3加2”（3年封閉期、2年開放期，封閉期不能抽回資本）。

4、類房地產(chǎn)信托融資案例

  房地產(chǎn)PE（私募基金）僅僅需要在在工商局備案，屬于類信托，風險較大，其發(fā)行的LP（有限合伙產(chǎn)品）靈活性大。類房地產(chǎn)信托基金以股權投資為主，是不上市流通的。例如，2012年12月24日由新華信托股份有限公司和中邦置業(yè)集團有限公司共同出資組建的大普基金宣布，中邦集團和新滬商集團聯(lián)合收購了2008年開業(yè)的上海中凱城市之光剩余物業(yè)及兩棟大樓資產(chǎn)，總價近13億元。由中邦置業(yè)與上海新滬商實業(yè)（集團）有限公司各出資一半，未來的整修費用也將由雙方對半承擔。

5、CMBS、MBS、ABS

  CMBS（商業(yè)不動產(chǎn)抵押貸款支持證券）是將商業(yè)房地產(chǎn)按揭和相關貸款重新打包成具有不同風險水平的小塊投資工具集合；MBS的基礎資產(chǎn)是住房抵押貸款；ABS的基礎資產(chǎn)是除住房抵押貸款以外的其他資產(chǎn)。CMBS作為信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在中國有初步的法律框架，但相比MBS，CMBS的發(fā)行難度更大。

  MBS是住房抵押貸款支持證券，是金融機構把自己所持有的流動性較差、但具有未來現(xiàn)金收入的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組，由證券機構以現(xiàn)金方式購入，經(jīng)過擔保或信用增級后以證券的形式出售給投資者的融資過程。

  ABS是以項目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式，以項目所擁有的資產(chǎn)為基礎，以項目資產(chǎn)可以帶來的預期收益為保證，通過在資本市場發(fā)行債券來募集資金的一種項目融資方式。

  中國內地首款CMBS是注冊于開曼群島的公司麥格理萬達房地產(chǎn)基金2006年發(fā)行1.45億美元的2006-1系列商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券，涉及9個中國東部數(shù)省的大型商業(yè)零售房地產(chǎn)項目。預定期限為2.75年，法定最終期限為5.75年，發(fā)行收入用于收購初始貸款人發(fā)放的貸款。

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