如何理解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）

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如何理解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，公司高層向擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目派去了該項(xiàng)目經(jīng)理。項(xiàng)目經(jīng)理接到公司的之時(shí)起，就在謀劃如何成功地完成項(xiàng)目，使項(xiàng)目投資人滿(mǎn)意、使公司高層滿(mǎn)意、使項(xiàng)目的最終用戶(hù)（業(yè)主）滿(mǎn)意。同時(shí)，為自己的職業(yè)生涯鋪開(kāi)更廣闊的前景。這是我們?nèi)魏我晃豁?xiàng)目經(jīng)理承接項(xiàng)目時(shí)的初衷。
那么，要使項(xiàng)目成功地完成，第一要求是有計(jì)劃，第二是對(duì)自己的計(jì)劃付諸實(shí)施，第三對(duì)實(shí) 施的過(guò)程和工作結(jié)果進(jìn)行控制，第五是使每一中間結(jié)果和項(xiàng)目總結(jié)果進(jìn)行完善的合同收尾和管理收尾，而關(guān)鍵的是第一步——計(jì)劃。
完成公司目標(biāo)、項(xiàng)目目標(biāo)要有計(jì)劃，由計(jì)劃確定應(yīng)該完成的所有工作，將責(zé)任指派給專(zhuān)門(mén)確定的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)、職能部門(mén)、個(gè)人，同時(shí)為完成相應(yīng)工作建立進(jìn)度計(jì)劃和預(yù)算等。在項(xiàng)目目標(biāo)確定后的計(jì)劃過(guò)程第一步驟是工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）的開(kāi)發(fā)。工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）是項(xiàng)目唯一的最重要的要素，它為以下各項(xiàng)而提供了一個(gè)框架：
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已分解的各子項(xiàng)目之和是總項(xiàng)目；
可以執(zhí)行、計(jì)劃；
可以建立成本和預(yù)算； >可以跟蹤時(shí)間、成本和質(zhì)量情況；
項(xiàng)目目標(biāo)能同公司資源有邏輯地聯(lián)系起來(lái)；
可以建立時(shí)間表和狀態(tài)報(bào)告程序；
可以建立初始網(wǎng)絡(luò)和進(jìn)度計(jì)劃；
可以建立職責(zé)分派。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是以產(chǎn)品為導(dǎo)向的，以產(chǎn)品為導(dǎo)向的工作分解結(jié)構(gòu)（WBS），就應(yīng)按產(chǎn)品的生命周期進(jìn)行編制。WBS就是將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總工作，分解成小的分工作。對(duì)每項(xiàng)分工作就有可能對(duì)其主要的和細(xì)微的需要定義的事項(xiàng)進(jìn)行定義。項(xiàng)目分解結(jié)構(gòu)一般情況下分為6層結(jié)構(gòu)：層 描述
1 總項(xiàng)目
2 項(xiàng)目
3 任務(wù)
4 子任務(wù)
5 工作包
6 努力水平 1層為決策層，2、3層為管理層，4、5層為執(zhí)行層、技術(shù)層，6層為操作層。
第一層總項(xiàng)目，為2層各項(xiàng)目構(gòu)成。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總項(xiàng)目一般為：項(xiàng)目可行性研究、項(xiàng)目策劃定位、地塊拆遷、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目地質(zhì)勘察、施工圖設(shè)計(jì)、土方工程、單體工程、綜合管網(wǎng)工程、消防工程、消防工程、景觀綠化工程等項(xiàng)目構(gòu)成。所有與項(xiàng)目有關(guān)的活動(dòng)和成本的總和等于總項(xiàng)目。每個(gè)項(xiàng)目可以分解為任務(wù)，所有任務(wù)總和等于所有項(xiàng)目的總和。
這樣分解的目的，是為了便于控制，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理管理與整合成了同義詞。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理編制項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，進(jìn)行工作分解結(jié)構(gòu)開(kāi)發(fā)，是為后續(xù)實(shí)施和控制制定溝通和管理基礎(chǔ)。工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）是下列工作的基礎(chǔ)：
確認(rèn)整合協(xié)調(diào)；
確認(rèn)時(shí)間和進(jìn)度；
確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)和決策影響；
確認(rèn)本項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)；
明確項(xiàng)目成本構(gòu)成和總成本；
明確工作包矩陣、確認(rèn)工作方法和編制會(huì)計(jì)說(shuō)明；
確定項(xiàng)目范圍；
確定項(xiàng)目的質(zhì)量構(gòu)成和制訂質(zhì)量基準(zhǔn)；
制訂溝通計(jì)劃的依據(jù)；
制定采購(gòu)計(jì)劃的依據(jù)等。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，1、2、3層一般由項(xiàng)目部作，4、5、6層一般由職能部門(mén)、承包商、分包商、材料供應(yīng)商和提供咨詢(xún)服務(wù)的咨詢(xún)公司作設(shè)計(jì)。每下一層都各有各的重要目的：第一層用于授權(quán)和解除；第二層用于預(yù)算編制；第三層用于進(jìn)度計(jì)劃編制。
WBS的上面三層反映了整合的努力程度，它不與某一特定的部門(mén)相連。部門(mén)或外購(gòu)服務(wù)或產(chǎn)品應(yīng)在子任務(wù)和工作包中確定。
一層內(nèi)所有要素之和應(yīng)為下一層所有工作之和。
每一工作要素應(yīng)指派給一個(gè)層次而且只能是一個(gè)層次的人員，如房屋基礎(chǔ)施工應(yīng)包括在一個(gè)項(xiàng)目之內(nèi)，而不能延伸至兩個(gè)或三個(gè)項(xiàng)目。
被管理的項(xiàng)目經(jīng)常叫子任務(wù)層，如A棟單體，它的消防安裝可以定義為一個(gè)子任務(wù)或工作包。
在WBS中，每項(xiàng)工作必須伴有范圍說(shuō)明和工作結(jié)果描述。工作結(jié)果描述一般不由項(xiàng)目經(jīng)理作，而由相關(guān)專(zhuān)家進(jìn)行定義。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)理的管理，一般情況下應(yīng)該在1、2、3層，也在這三層向管理人員作狀態(tài)報(bào)告。大的多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商，要求1、2、3層的工作結(jié)構(gòu)分解相同，在4、5、6層技術(shù)層面存在差異，這樣做就是使報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)化，會(huì)取得很好的效果。
在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目里邊，子任務(wù)是管理的關(guān)鍵一層，在這一層，屬于技術(shù)層面，一般由向項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)的職能經(jīng)理所監(jiān)督和操縱。子任務(wù)是直接成本發(fā)生地，也是項(xiàng)目質(zhì)量和進(jìn)度控制的關(guān)鍵；是各承包商間的計(jì)劃、實(shí)施、控制和測(cè)度績(jī)效的自然分支。建工作分解結(jié)構(gòu)，必須完成下列任務(wù)：
有明確的開(kāi)始及終止時(shí)間；
可以作為一種溝通工具，它的結(jié)果可以與預(yù)期相比較；
在“整個(gè)”項(xiàng)目時(shí)期內(nèi)估計(jì)，而不是任務(wù)必須開(kāi)始或終止；
工作分解結(jié)構(gòu)要結(jié)構(gòu)化、層次化；
能代表執(zhí)行層的工作單位；
能與項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)職能部門(mén)的職責(zé)相聯(lián)系；
要有中間產(chǎn)品的產(chǎn)品描述和技術(shù)、性能要求。