租房知識：8招教你如何防中介風(fēng)險

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　　8招教你如何防中介風(fēng)險

　　在房產(chǎn)投資領(lǐng)域，投資者無論是購買二手房，還是出租出售房產(chǎn)獲利，都不可避免地要與房產(chǎn)中介打交道。然而，某些中介往往利用客戶法律知識的欠缺和交易安全意識的淡薄欺騙客戶，造成投資者難以挽回的損失。業(yè)內(nèi)專家將這種現(xiàn)象稱為“中介風(fēng)險”。

　　細(xì)數(shù)房產(chǎn)中介3大騙術(shù)

　　一般而言，房產(chǎn)中介的騙術(shù)不外乎三類。

　　一類是利用購(租)房者的急切心理和知識缺乏，一房多賣(租)，騙取“訂金”或卷款逃跑。事實上，我國《合同法》中規(guī)定，確定買賣的只有定金，一旦買賣未成交，損失方有權(quán)向違約方索要兩倍定金作為賠償，而“訂金”沒有法律效力。如果出現(xiàn)這種情況，受害的購房者可向消費者委員會投訴，或通過法律手段進(jìn)行解決。

　　另一類是利用房地產(chǎn)市場的信息不對稱牟取暴利。例如在房產(chǎn)買賣中，我國有關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)中介應(yīng)當(dāng)在銷售商品房時提供房源信息、銷售價格并表明收取傭金，即按房產(chǎn)成交價格的3%到5%提取傭金。但現(xiàn)實中，中介往往隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報酬。購房者和售房者很難了解到真實的出售價格，差價則由不法中介賺得。

　　類似的手段還有“陰陽合同”：如明明房屋成交是70萬元，中介公司卻要求客戶在簽訂的合同中寫成50萬元。很多購房者認(rèn)為這樣做可以少交稅款，往往同意中介公司的勸說，卻不知道其中隱藏著風(fēng)險。事實上，政府部門所看到和所審核的合同都是按規(guī)定填寫的原價買賣合同，因此只承認(rèn)原價合同。買賣雙方一旦因為補充合同發(fā)生糾紛，就很難裁定。如果雙方是口頭約定，進(jìn)行現(xiàn)金交易，那風(fēng)險就會更大。所以購房者一定要遵循正常法律程序，才能保護(hù)自己的利益。

　　更嚴(yán)重的是，一些中介公司挪用客戶的資金進(jìn)行牟利。據(jù)了解，目前中介公司參與房產(chǎn)交易時，一般都是要求購房者在合同簽訂的3天內(nèi)，將首期款(一般是售房款的兩到三成)打入指定銀行賬戶，進(jìn)行資金監(jiān)管。等到國土房管部門登記，合同生效后，中介公司才會把房款付給賣方。由于目前沒有嚴(yán)格的法律限制，購房款在中介公司賬戶上的停留時間短則一個月，長則半年或更久。由于鋪面多、業(yè)務(wù)量大，加上缺乏監(jiān)管，一些不法房地產(chǎn)中介就利用收、付款的時間差，采取“拆東墻補西墻”的辦法，挪用這些資金，用于炒房、炒股，或開設(shè)門店，追求短期利潤。

　　對于很多中介公司而言，他們挪用客戶資金的做法，實際上相當(dāng)于“小銀行”，開設(shè)的門店就等于銀行的營業(yè)網(wǎng)點。門店越多，吸納的房款就越多，可以騰挪的空間就越大。因此一些中介公司熱衷于“超常規(guī)發(fā)展”，開設(shè)的分公司、門店很多，但交易量卻很少，其原因就在于中介公司“醉翁之意不在酒”。

　　近年來，房地產(chǎn)市場火爆，積淀在中介公司的房款很多，因此他們拆補挪用資金窟窿比較容易，一般不容易出現(xiàn)問題，但這也不能排除一些公司因為經(jīng)營不善而引發(fā)糾紛。更可怕的是，一旦樓市整體下滑，資金鏈條發(fā)生斷裂，中介公司的挪用行為將引爆巨大的金融風(fēng)險。當(dāng)前，國家正在進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，這種情況不能不加以提防。

　　租房8大攻略

　　第一，如果是房東，最好不要讓中介公司全權(quán)代理房屋；如果是房客，最好不要租被中介公司全權(quán)代理(實際上是轉(zhuǎn)租)的房屋。

　　第二，避免交訂金，房客一旦交了訂金就十分被動，提出的要求可能不被寫進(jìn)合同。

　　第三，衛(wèi)生費、有線電視費等費用由誰來交，要與物業(yè)或業(yè)主核實。

　　第四，房客收房時要仔細(xì)，將房屋設(shè)施破損的情況寫進(jìn)合同，以防中介在收房時扣押金。

　　第五，任何口頭協(xié)議都盡量落實在正式合同中。

　　第六，如果中介公司拒絕履行責(zé)任，房客要事先做好取證準(zhǔn)備，如錄音、錄像等。

　　第七，切記不能丟失押金憑證或?qū)⑵浣o中介公司。

　　第八，要看好合同中關(guān)于晚交房租的滯納金是如何收取的，不能聽信可以晚交房租的口頭承諾，否則中介公司可能依照合同收取。