租房知識(shí)：8招教你如何防中介風(fēng)險(xiǎn)

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　　8招教你如何防中介風(fēng)險(xiǎn)

　　在房產(chǎn)投資領(lǐng)域，投資者無(wú)論是購(gòu)買(mǎi)二手房，還是出租出售房產(chǎn)獲利，都不可避免地要與房產(chǎn)中介打交道。然而，某些中介往往利用客戶(hù)法律知識(shí)的欠缺和交易安全意識(shí)的淡薄欺騙客戶(hù)，造成投資者難以挽回的損失。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家將這種現(xiàn)象稱(chēng)為“中介風(fēng)險(xiǎn)”。

　　細(xì)數(shù)房產(chǎn)中介3大騙術(shù)

　　一般而言，房產(chǎn)中介的騙術(shù)不外乎三類(lèi)。

　　一類(lèi)是利用購(gòu)(租)房者的急切心理和知識(shí)缺乏，一房多賣(mài)(租)，騙取“訂金”或卷款逃跑。事實(shí)上，我國(guó)《合同法》中規(guī)定，確定買(mǎi)賣(mài)的只有定金，一旦買(mǎi)賣(mài)未成交，損失方有權(quán)向違約方索要兩倍定金作為賠償，而“訂金”沒(méi)有法律效力。如果出現(xiàn)這種情況，受害的購(gòu)房者可向消費(fèi)者委員會(huì)投訴，或通過(guò)法律手段進(jìn)行解決。

　　另一類(lèi)是利用房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息不對(duì)稱(chēng)牟取暴利。例如在房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)中介應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售商品房時(shí)提供房源信息、銷(xiāo)售價(jià)格并表明收取傭金，即按房產(chǎn)成交價(jià)格的3%到5%提取傭金。但現(xiàn)實(shí)中，中介往往隱瞞委托人的實(shí)際出賣(mài)價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。購(gòu)房者和售房者很難了解到真實(shí)的出售價(jià)格，差價(jià)則由不法中介賺得。

　　類(lèi)似的手段還有“陰陽(yáng)合同”：如明明房屋成交是70萬(wàn)元，中介公司卻要求客戶(hù)在簽訂的合同中寫(xiě)成50萬(wàn)元。很多購(gòu)房者認(rèn)為這樣做可以少交稅款，往往同意中介公司的勸說(shuō)，卻不知道其中隱藏著風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，政府部門(mén)所看到和所審核的合同都是按規(guī)定填寫(xiě)的原價(jià)買(mǎi)賣(mài)合同，因此只承認(rèn)原價(jià)合同。買(mǎi)賣(mài)雙方一旦因?yàn)檠a(bǔ)充合同發(fā)生糾紛，就很難裁定。如果雙方是口頭約定，進(jìn)行現(xiàn)金交易，那風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)更大。所以購(gòu)房者一定要遵循正常法律程序，才能保護(hù)自己的利益。

　　更嚴(yán)重的是，一些中介公司挪用客戶(hù)的資金進(jìn)行牟利。據(jù)了解，目前中介公司參與房產(chǎn)交易時(shí)，一般都是要求購(gòu)房者在合同簽訂的3天內(nèi)，將首期款(一般是售房款的兩到三成)打入指定銀行賬戶(hù)，進(jìn)行資金監(jiān)管。等到國(guó)土房管部門(mén)登記，合同生效后，中介公司才會(huì)把房款付給賣(mài)方。由于目前沒(méi)有嚴(yán)格的法律限制，購(gòu)房款在中介公司賬戶(hù)上的停留時(shí)間短則一個(gè)月，長(zhǎng)則半年或更久。由于鋪面多、業(yè)務(wù)量大，加上缺乏監(jiān)管，一些不法房地產(chǎn)中介就利用收、付款的時(shí)間差，采取“拆東墻補(bǔ)西墻”的辦法，挪用這些資金，用于炒房、炒股，或開(kāi)設(shè)門(mén)店，追求短期利潤(rùn)。

　　對(duì)于很多中介公司而言，他們挪用客戶(hù)資金的做法，實(shí)際上相當(dāng)于“小銀行”，開(kāi)設(shè)的門(mén)店就等于銀行的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。門(mén)店越多，吸納的房款就越多，可以騰挪的空間就越大。因此一些中介公司熱衷于“超常規(guī)發(fā)展”，開(kāi)設(shè)的分公司、門(mén)店很多，但交易量卻很少，其原因就在于中介公司“醉翁之意不在酒”。

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，積淀在中介公司的房款很多，因此他們拆補(bǔ)挪用資金窟窿比較容易，一般不容易出現(xiàn)問(wèn)題，但這也不能排除一些公司因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善而引發(fā)糾紛。更可怕的是，一旦樓市整體下滑，資金鏈條發(fā)生斷裂，中介公司的挪用行為將引爆巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，國(guó)家正在進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控，這種情況不能不加以提防。

　　租房8大攻略

　　第一，如果是房東，最好不要讓中介公司全權(quán)代理房屋；如果是房客，最好不要租被中介公司全權(quán)代理(實(shí)際上是轉(zhuǎn)租)的房屋。

　　第二，避免交訂金，房客一旦交了訂金就十分被動(dòng)，提出的要求可能不被寫(xiě)進(jìn)合同。

　　第三，衛(wèi)生費(fèi)、有線(xiàn)電視費(fèi)等費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)交，要與物業(yè)或業(yè)主核實(shí)。

　　第四，房客收房時(shí)要仔細(xì)，將房屋設(shè)施破損的情況寫(xiě)進(jìn)合同，以防中介在收房時(shí)扣押金。

　　第五，任何口頭協(xié)議都盡量落實(shí)在正式合同中。

　　第六，如果中介公司拒絕履行責(zé)任，房客要事先做好取證準(zhǔn)備，如錄音、錄像等。

　　第七，切記不能丟失押金憑證或?qū)⑵浣o中介公司。

　　第八，要看好合同中關(guān)于晚交房租的滯納金是如何收取的，不能聽(tīng)信可以晚交房租的口頭承諾，否則中介公司可能依照合同收取。