設(shè)計(jì)租房REITs產(chǎn)品 須跨越三道門檻

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　　針對住房租賃的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，落地的可能性有多大，中間的障礙又有多少？

　　嚴(yán)格地說，目前將國內(nèi)住房租賃市場和RETIs產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)行捆綁，略有超前意味，因?yàn)閮蓚€(gè)領(lǐng)域的資金流動模式并不匹配。從租房市場來看，依然面臨不規(guī)范運(yùn)行的問題。如租賃戶并沒有預(yù)期中的穩(wěn)定、租金收益也沒有預(yù)期的高，即使在一線城市也是如此。在不動產(chǎn)登記制度推進(jìn)過程中，存量住房的持有成本在加大，投資客是否偏好租賃模式也將面臨很大的不確定性。從政府層面打造的公租房產(chǎn)品看，部分公租房位于城市郊區(qū)，其市場迎合程度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有預(yù)期的大。圍繞此類產(chǎn)品而設(shè)計(jì)REITs，自然有障礙。

　　從REITs的角度看，其追求投資收益的過程將高度依賴租金回報(bào)。具體分析，其對租金收益有以下兩個(gè)嚴(yán)格要求：第一是要具備穩(wěn)定性。租金背后的現(xiàn)金流若缺乏穩(wěn)定性，那么此類REITs產(chǎn)品所承諾的收益水平就難以得到保證。第二是要具備較大的規(guī)模。若沒有規(guī)模較大、成熟的租賃市場，REITs產(chǎn)品的設(shè)計(jì)或僅僅只能停留在試點(diǎn)層面，而缺乏大規(guī)模推廣和復(fù)制的可能。

　　如此看來，若用常規(guī)思路設(shè)計(jì)這樣一款產(chǎn)品，可能會陷入被動局面。這也反映了目前在推進(jìn)REITs產(chǎn)品設(shè)計(jì)的過程中，缺乏各類安全感。要想真正推進(jìn)，就要突破各類障礙?？傮w來說，租房REITs產(chǎn)品設(shè)計(jì)需跨越三道門檻。

　　第一道門檻是租金回報(bào)率應(yīng)如何提高。從國外REITs產(chǎn)品設(shè)計(jì)的過程來看，確保一個(gè)現(xiàn)金流穩(wěn)定的租賃模式，是讓投資者放心認(rèn)購RETIs產(chǎn)品的前提。在現(xiàn)階段試點(diǎn)過程中，需要從專業(yè)化的角度進(jìn)行設(shè)計(jì)。而從專業(yè)化運(yùn)營角度出發(fā)，在形成規(guī)模效應(yīng)的同時(shí)，勢必提高租賃收入和REITs產(chǎn)品的投資收益。

　　第二道門檻是如何改善投資者對此類產(chǎn)品的偏好。坦率地說，在前期試點(diǎn)過程中，若投資收益率沒有達(dá)到預(yù)期，地方政府或采取財(cái)政轉(zhuǎn)移支付的方式來彌補(bǔ)此類投資的虧損，即政府買單。但未來若大規(guī)模推廣，市場又該如何填補(bǔ)這樣一個(gè)空洞呢？

　　跨越這一門檻，關(guān)鍵是要實(shí)現(xiàn)REITs產(chǎn)品特性和投資者投資思路的無縫銜接。對于租賃市場而言，租金回報(bào)是細(xì)水長流的模式。對于投資者而言，若有足夠耐心，自然愿意來投資此類產(chǎn)品。比如對于壽險(xiǎn)公司而言，其保單收入和未來養(yǎng)老金支付面臨大的周期跨度，即整個(gè)周期相對長，需要同樣期限的投資項(xiàng)目作匹配。租房REITs產(chǎn)品自然比較吻合此類投資需求。

　　第三道門檻是配套制度如何創(chuàng)新。從住房租賃市場看，若能夠積極創(chuàng)新和打造一些配套政策和平臺，完全可以加速推進(jìn)頗具誘惑力的REITs產(chǎn)品。

　　若地方政府能夠積極搭建“住房租賃信息政府服務(wù)平臺”，就能有效消除租賃市場信息不完備的問題。借助大數(shù)據(jù)的分析思路，既能讓投資者更了解租賃市場的冷熱板塊，也能掌握租房市場背后變動的需求。通過這樣一個(gè)平臺和對此類需求總量及結(jié)構(gòu)的預(yù)測，將使得此類產(chǎn)品的開發(fā)更有的放矢，即減少產(chǎn)品開發(fā)過程中的摩擦因素，降低產(chǎn)品開發(fā)的成本。

　　新一屆政府對地方政府行政效率的提高也提出了明確要求。這一思路自然應(yīng)該植入到租房REITs產(chǎn)品的設(shè)計(jì)層面。未來若能加快此類金融產(chǎn)品創(chuàng)新的行政審批效率，則對于防范資金沉淀風(fēng)險(xiǎn)、鼓勵(lì)社會資本進(jìn)入等都是一個(gè)利好。打通基金設(shè)立、項(xiàng)目運(yùn)作、資金退出等層面的各類障礙，將使得租房市場REITs產(chǎn)品的試點(diǎn)真正跨越各類門檻，進(jìn)而在試點(diǎn)和推廣方面邁開腳步。

　　(作者系上海易居房地產(chǎn)研究院研究員)

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