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新政策促使中介尋求新的經(jīng)營(yíng)模式
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“新國(guó)五條細(xì)則”中“對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”的要求一出，意味著今后繳納個(gè)稅將按照差額的20%來征收，“一刀切”的征收方式勢(shì)必將對(duì)二手房市場(chǎng)帶來不小的變數(shù)，而與此同時(shí)也可能給傳統(tǒng)二手房交易模式帶來一次革新。長(zhǎng)期以來，二手房交易一直是賣方市場(chǎng)，稅金多由買入方承擔(dān)，新政后隨著納稅額的增加，這種由買方獨(dú)自承擔(dān)稅賦模式或?qū)⒌靡愿淖儭６址拷灰兹舭床铑~20%征收個(gè)稅，交易成本無疑會(huì)增加，由于擔(dān)心稅收成本轉(zhuǎn)嫁給自己，二手房主購買意向?qū)⒁虼讼陆怠６鵀榇俪山灰?，?duì)于賣方而言，可能會(huì)做出讓步，有可能產(chǎn)生議價(jià)的空間。
從本質(zhì)上來說，稅收的模式是沒有改變的。目前，昆明市場(chǎng)的‘潛規(guī)則’是由買方來承擔(dān)二手房交易稅費(fèi)，其實(shí)，這是因?yàn)椴扇∫恍┎灰?guī)范的手段造成的。不過從市場(chǎng)操作來說，‘新國(guó)五條’細(xì)則實(shí)施之后，買賣雙方可能會(huì)有一定的協(xié)商余地。
盡管因?yàn)椤聡?guó)五條’的出臺(tái)，眼下昆明二手房過戶量出現(xiàn)激增，但從中長(zhǎng)期來看，二手房交易下滑在所難免。在調(diào)控政策繼續(xù)加碼的情況下，中介運(yùn)營(yíng)壓力將進(jìn)一步加大，以“售房、租房”業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)企業(yè)贏利的中介運(yùn)作模式也將受到打壓。在此種情況下，中介公司必須調(diào)整自己的企業(yè)戰(zhàn)略。
目前，不少品牌中介正積極尋求對(duì)策、拓展業(yè)務(wù)范圍，采取“一二手聯(lián)動(dòng)”經(jīng)營(yíng)模式，并且調(diào)整服務(wù)結(jié)構(gòu)，由粗放型向精細(xì)化轉(zhuǎn)變。對(duì)中介來說，這是對(duì)自身服務(wù)品質(zhì)的一種完善和提高。今年預(yù)計(jì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，客源會(huì)繼續(xù)向一手房市場(chǎng)集中，因此對(duì)于中介來說，只有不斷“求變”才能繼續(xù)生存下去。與此同時(shí)，我們還將提高業(yè)務(wù)員的素質(zhì)、更緊地追蹤客戶需求，并嘗試往一手商鋪、一手寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)代理銷售等方面發(fā)展。
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