2008年房地產(chǎn)估價師考試大綱《房地產(chǎn)估價案例與分析》第二章

　　第四部分 房地產(chǎn)估價案例與分析

　　第二章各種類型房地產(chǎn)的估價

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對居住、商業(yè)、商務辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途等各種類型的房地產(chǎn)估價的特點和影響因素的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)居住房地產(chǎn)的估價

　　一、居住房地產(chǎn)及其特點

　?。ㄒ唬﹩巫诮灰滓?guī)模較小，但市場交易量十分巨大

　?。ǘ┚哂休^強的相似性、可比性

　?。ㄈ┎煌愋妥》?、價格內(nèi)涵差異明顯

　　二、影響居住房地產(chǎn)價格的因素

　?。ㄒ唬┯绊懢幼》康禺a(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　1．交通條件

　　2．生活服務設施

　　3．教育配套設施

　　4．環(huán)境質(zhì)量

　　（二）影響居住房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

　　1．建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級

　　2．設施與設備

　　3．建筑質(zhì)量

　　4．裝修

　　5．朝向與樓層

　　三、居住房地產(chǎn)估價的常用方法

　?。ㄒ唬┦袌龇?/P>

　　（二）成本法

　?。ㄈ┦找娣?/P>

　　四、居住房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理

　?。ㄒ唬┥唐贩抗纼r的技術路線及難點處理

　?。ǘ┓扛姆?、經(jīng)濟實用住房估價的技術路線及難點處理

　　第二節(jié)商業(yè)房地產(chǎn)的估價

　　一、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點

　?。ㄒ唬┥虡I(yè)房地產(chǎn)及其種類

　　1．百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

　　2．超級市場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

　　3．大型綜合商場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

　　4．便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

　　5．專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

　　6．專賣店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

　　7．購物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

　　8．家居中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

　　9．倉儲商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

　　（二）商業(yè)房地產(chǎn)特點

　　1．收益性

　　2．經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

　　3．出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權分散復雜

　　4．裝修高檔且復雜

　　5．垂直空間價值衰減性明顯

　　二、影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素

　?。ㄒ唬┯绊懮虡I(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　1．地段繁華程度

　　2．交通條件

　　3．臨街狀況

　?。ǘ┯绊懮虡I(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

　　1．建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局

　　2．樓層

　　3．凈高

　　4．面積

　　5．裝修

　　6．無形價值

　　三、商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法

　?。ㄒ唬┦找娣?/P>

　　（二）市場法

　?。ㄈ┏杀痉?/P>

　　四、商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理

　?。ㄒ唬┎煌?jīng)營方式商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理

　　1．出租型商業(yè)房地產(chǎn)

　　2．運營型商業(yè)房地產(chǎn)

　?。ǘ┎煌?guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理

　　1．整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價

　　2．整層商業(yè)房地產(chǎn)估價

　　3．同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面評估

　?。ㄈ┛罩?、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及贍點處理

　　第三節(jié)商務辦公房地產(chǎn)的估價

　　一、商務辦公房地產(chǎn)及其特點

　　（一）商務辦公房地產(chǎn)及其分類

　?。ǘ┥虅辙k公房地產(chǎn)盼特點

　　1．所處區(qū)位好，規(guī)模大

　　2．多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設施完善

　　3．出租經(jīng)營為主，多由專業(yè)物業(yè)管理免費項目管理系統(tǒng)

　　二、影響商務辦公房地產(chǎn)價格的因素

　?。ㄒ唬┯绊懮虅辙k公房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　1．集聚程度

　　2．交通條件

　　3．周邊環(huán)境

　?。ǘ┯绊懮虅辙k公房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

　　1．外觀形象

　　2．內(nèi)部裝修

　　3．設備、設施

　　4．智能化程度

　　5．物業(yè)管理水平

　　6．租戶類型

　　7．樓層

　　三、商務辦公房地產(chǎn)估價的常用方法

　?。ㄒ唬┦找娣?/P>

　　（二）市場法

　?。ㄈ┏杀痉?/P>

　　四、商務辦公房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理

　?。ㄒ唬┥虅辙k公房地產(chǎn)租金的求取

　　1．租約問題

　　2．租金構(gòu)成內(nèi)涵問題

　　3．租金支付方式問題

　　4．地下車庫租金閱題

　　（二）整幢商務辦公房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理

　　1．單純型商務辦公房地產(chǎn)

　　2．商住型商務辦公房地產(chǎn)

　　3．綜合型商務辦公房地產(chǎn)

　　第四節(jié)旅館房地產(chǎn)的估價

　　一、旅館房地產(chǎn)及其估價特點

　?。ㄒ唬┞灭^房地產(chǎn)及其特點

　　1．飯店、酒店、賓館房地產(chǎn)及其特點

　　2．旅店、招待所及其特點

　?。ǘ┞灭^房地產(chǎn)的估價特點

　　1．轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓

　　2．功能多樣

　　3．一次性投資大、投資回收期較長、經(jīng)營風險較大

　　4．價值主要體現(xiàn)在接待客戶類型及其能力

　　二、影響旅館房地產(chǎn)價格的主要因素

　?。ㄒ唬┯绊懧灭^房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　1．交通條件

　　2．周圍環(huán)境

　?。ǘ┯绊懧灭^房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

　　1．設備設施和用具

　　2．經(jīng)營管理

　　三、旅館房地產(chǎn)估價方法的選用

　　（一）收益法

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　　四、旅館房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理

　?。ㄒ唬┬羌壘频瓴煌δ苡梅渴找娴臏y算

　?。ǘ┬羌壘频陜羰找娴那笕?/P>

　　第五節(jié)餐飲房地產(chǎn)的估價

　　一、餐飲房地產(chǎn)及其估價特點

　　（一）地段選擇的差異性

　?。ǘI業(yè)收入的差異性

　　二、餐飲房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理

　　第六節(jié)娛樂房地產(chǎn)的估價

　　一、娛樂房地產(chǎn)及其估價特點

　　二、娛樂房地產(chǎn)估價的常用方法

　?。ㄒ唬┦找娣?/P>

　?。ǘ┦袌龇?/P>

　　（三）成本法

　　三、娛樂房地產(chǎn)估價技術路線及難點處理

　　第七節(jié)工業(yè)房地產(chǎn)的估價

　　一、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價特點

　?。ㄒ唬┥婕暗男袠I(yè)多

　?。ǘ┓菢藴蕪S房多，建筑工程造價相差大

　?。ㄈ┮獏^(qū)分設備和建筑物的造價

　?。ㄋ模┦芨g的可能性大

　　二、影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要因素

　?。ㄒ唬┯绊懝I(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　1．交通條件

　　2．基礎設施

　　3．地理位置

　?。ǘ┯绊懝I(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

　　1．用地面積與形狀

　　2．地質(zhì)和水文條件

　　3．房地產(chǎn)用途

　　三、工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法

　　（一）成本法

　?。ǘ┦袌龇?/P>

　　（三）收益法

　　四、工業(yè)房地產(chǎn)估價的技術路線及難點處理

　　第八節(jié)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)的估價

　　一、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價的一般特點

　　二、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)常見的估價方法和技術路線

　　第九節(jié)特殊用途房地產(chǎn)的估價

　　一、停車庫的估價

　　（一）地下停車庫特點

　?。ǘ┑叵峦＼噹斓膬r格特點

　　（三）地下停車庫常見的估價方法和技術路線

　　二、加油站的估價

　　（一）加油站房地產(chǎn)估價的一般特點

　　1．位置極其重要并且分布離散性較強

　　2．經(jīng)營的個性差異顯著

　　3．存在成品油特許經(jīng)營權帶來的超額利潤

　?。ǘ┘佑驼境Ｒ姷墓纼r方法和技術路線

　　考試要求

　　1．掌握居住房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法

　　2．掌握商業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法

　　3．掌握商務辦公房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法

　　4．熟悉旅館房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法

　　5．熟悉餐飲房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法

　　6．熟悉娛樂房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法

　　7．熟悉工業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法

　　8．了解農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法

　　9．了解特殊用途房地產(chǎn)及其估價的特點，影響這些類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法。

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