2015年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》：假設(shè)開發(fā)法概述

　　第九章 假設(shè)開發(fā)法及其運用

　　【本章的特點】

　　理論性非常強，技術(shù)含量高

　　計算題多，難度大

　　【本章主要內(nèi)容】

　　1．假設(shè)開發(fā)法概述

　　2．假設(shè)開發(fā)法的基本公式

　　3．現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法

　　4．假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取

　　5．假設(shè)開發(fā)法總結(jié)和運用

　　1．假設(shè)開發(fā)法概述

　　1.1假設(shè)開發(fā)法的含義

　　1.2假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)

　　1.3假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象

　　1.4假設(shè)開發(fā)法適用的條件

　　1.5 假設(shè)開發(fā)法的其他用途

　　1.6 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟

　　1.1假設(shè)開發(fā)法的含義

　　概念

　　也稱為剩余法、預(yù)期開發(fā)法、開發(fā)法，是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法

　　本質(zhì)

　　與收益法相同 ，是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值

　　具體為預(yù)測的開發(fā)完成后的價值減去預(yù)測的后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤后的余額

　　1.2假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)

　　理論依據(jù)

　　預(yù)期原理和地租原理（一次性的剩余價格）

　　表現(xiàn)形式

　　評估新開發(fā)的房地產(chǎn)價值的成本法的倒算法

　　兩者主要區(qū)別

　　成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

　　假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值已事先通過預(yù)測等方法得到，需要求取的是土地價值

　　1.3假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象

　　適用對象

　　凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)

　　具體包括

　　可供開發(fā)建設(shè)的土地

　　在建工程

　　可重新裝飾裝修改造或改變用途的舊的房地產(chǎn)

　　不適合采用假設(shè)開發(fā)法的項目

　　應(yīng)有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚未正式確定的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價

　　如仍需要估價，一定要把對規(guī)劃條件的假設(shè)在估價報告中特別提示

　　【2007年真題】

　　對于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計條件尚未正式明確的地塊，通常不適合采用假設(shè)開發(fā)法估價。 （ 　）

　　【答案】 √

　　1.4假設(shè)開發(fā)法適用的條件

　　假設(shè)開發(fā)法測算可靠程度的兩個關(guān)鍵預(yù)測（兩要點）

　　是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用在則，正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式

　　是否根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確預(yù)測了開發(fā)完成后的價值

　　外部條件－良好的社會經(jīng)濟環(huán)境（三方面）

　　要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)

　　要有一個明朗、穩(wěn)定及長遠的房地產(chǎn)政策（包括有一個長遠、公開的土地供應(yīng)計劃）

　　要有一個全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫（包括有一個清晰、全面的有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和交易的稅費清單或目錄）

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