2015年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》真題及答案（網(wǎng)友版）

　　一、問答

　　1、是被征收人對裝飾裝修的價值有疑問，問估價師應(yīng)怎么說明？？裝飾裝修用什么方法估價，技術(shù)路線是什么？

　　答：從三點說明：一時點不同，二狀況不同有折舊，三是價值類型，一個是購買時的市場價值，一個是殘余價值。

　　適宜用成本法估價，先按材料費、人工費、工程費等計算重新構(gòu)建價格，然后根據(jù)平均壽命和有效年齡計算折舊，相減得現(xiàn)值。

　?。ǔ杀痉夹g(shù)路線我沒有答要用客觀成本，不知道算不算錯）

　　2、可比實例B的租金與估價對象有差異，可能的原因有？？如果選B，應(yīng)做哪些工作？？

　　答：一是租金內(nèi)涵不同，可能包括水電費、物業(yè)費這些。二是租期和租金支付方式不同。三是承租人不同。四是其他例如測算單位不同。

　　應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一租金內(nèi)涵范圍、統(tǒng)一支付方式、統(tǒng)一單位、扣除品牌等因素影響

　?。ㄟ@個沒有認(rèn)真審題，題中只是說了B在外觀、區(qū)位等4個方面和A相同，但沒有說內(nèi)部的情況還有基礎(chǔ)、公共配套設(shè)施方面相同，所以租金的差異可能也要考慮這些方面，我沒有答，后面應(yīng)該做的工作答的也不夠全面，但是這道題答題紙上留的空白比較少，感覺如果考慮那么多根本答不下的。所以這個就得看出題人是想考什么了，如果是租金本身這些我就對了，如果還要考慮建筑物土地等差異那我就完了）

　　3、是投資商鋪獲利，算最高買價，投資收益率不低于一年存款利率，問價值類型、估價方法和技術(shù)路線？？

　　答：價值類型是投資價值。估價方法用收益法，技術(shù)路線是用市場法求取比準(zhǔn)租金、運營費用率、空置率等，測算凈收益，根據(jù)投資人的期望投資收益率一年其存款利率來選擇適當(dāng)報酬率和報酬資本化公式進(jìn)行測算。

　　二、單選

　　1、 問屬于房地產(chǎn)的收入，應(yīng)該是營業(yè)收入扣除商業(yè)利潤扣除老字號收益 選A

　　2、問凈收益，選A

　　3、問不屬于商業(yè)的個別因素，選通風(fēng)采光

　　4、問收益價格高于比準(zhǔn)價格的原因，選報酬率低

　　5、問使比準(zhǔn)價格上升（記不清了），選項有通脹，存款利率，我選了存款

　　6、問征收，抵押情況下比準(zhǔn)價格和收益價格的權(quán)重，選了等于

　　7，問侵犯甲公司的何種權(quán)利，選地役權(quán)

　　8，問丙公司應(yīng)該如何，選繼續(xù)開發(fā)

　　9，問賠償責(zé)任人，選甲公司和乙公司

　　10，問賠償金額，選差價+利息

　　三、找錯

　　網(wǎng)友答案①

　　1、估價人員應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師

　　2、假設(shè)和限制條件中：依據(jù)《估價規(guī)范》和委托人要求不對

　　3、假設(shè)和限制條件與注冊估價師聲明前后矛盾（假設(shè)中好像是不能保證建筑質(zhì)量不承擔(dān)責(zé)任，而聲明中卻強(qiáng)調(diào)不存在質(zhì)量問題）

　　4、比較法中路口和樓層屬于區(qū)域因素而不是個別因素（這個比較玄，湊數(shù)的。第一次考沒安排好時間）

　　5、估價對象狀況描述過于簡略，如土地的四至、地形地勢等

　　6、市場法中可比實例3樓層為3層，未作調(diào)整

　　7、可比實例租金內(nèi)涵未交代，是否為客觀市場租金

　　8、可比實例空置率未說明取值依據(jù)，空置率均為5%

　　9、比較法中可比實例2交易日期未做修正，或應(yīng)說明不作修正的理由

　　10、夾層是否合法應(yīng)予以調(diào)查核實并加以說明

　　11、市場法中租金的最終確定未列出計算過程，采用簡單平均法的理由不充分

　　12、估價結(jié)果缺少車庫的價值　　

　　網(wǎng)友答案②

　　1、 封面中缺注冊估價師的注冊號

　　2、結(jié)果報告中，估價對象缺房地產(chǎn)建成具體到月。

　　3、技術(shù)報告中，收益法前面的公式與后面計算的公式不一致

　　4、可比實例3與估價對象所處的樓層不一致未進(jìn)行調(diào)整。

　　5、交易實例2交易日期修正取值無理由

　　6、未說明實例是否包含車庫的價值

　　7、缺租賃保證金及押金的利息

　　8、鋼混40年錯

　　9、收益年限29年錯

　　10、收益法公式選用無理由

　　11、總價計算錯誤，不應(yīng)按511.45平方米計算或說明計算的理由

　　12、缺修正金額計算的過程和理由

　　13、估價報告應(yīng)用的有效期受估價目的所限說法錯誤碼。

　　網(wǎng)友答案③

　　1、 封面估價人員表述錯，應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師；

　　2、致委托人函估價對象描述不清，缺少樓層和車庫；

　　3、估價師聲明沒有注冊房地產(chǎn)估價師蓋章；

　　4、結(jié)果報告估價對象權(quán)益狀況描述不清，缺：建筑物建成年月日（只表述為2000年建成）、缺土地使用權(quán)出讓年限（只表述剩余年限27年）、缺他項權(quán)設(shè)立時間；

　　5、技術(shù)報告收益法公式無選取理由，或與計算公與方法選擇表述的公式不一致；

　　6、市場法中可比實例缺權(quán)益狀況的修正；

　　7、市場法可比實例2未進(jìn)行交易日期修正；

　　8、市場法個別因素調(diào)整中缺車庫和夾層的修正；

　　9、收益法年總費用中缺租賃費；

　　10、收益法收益年限錯誤，未考慮土地使用權(quán)剩余年限；

　　11、收益法中租賃期未采用租約期租金；

　　12、收益法中維修費計算基數(shù)錯誤，不應(yīng)該為估價對象實際重置價格；

　　13、技術(shù)報告估價結(jié)果內(nèi)涵表述不清，未明確車庫價值是多少

　　網(wǎng)友答案④

　　1、封面中“估價人”錯誤，應(yīng)為房地產(chǎn)注冊估價師

　　2、致委托人函中缺報告應(yīng)用有效期

　　3、可比實例3未作樓層修正

　　4、估價結(jié)果報告中缺區(qū)位狀況

　　5、收益年限29年錯，應(yīng)為27年

　　6、收益法中未計算車位價格

　　7、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)耐用年限40年錯

　　8、確定估價結(jié)果時取511.？？錯，應(yīng)為411.？？

　　9、保險費基數(shù)取有效收入錯。

　　10、樓層屬于區(qū)位因素

　　11、收益法中凈收益未考慮租約因素

　　12、假設(shè)和限制條件中不考慮租約因素錯

　　13、凈收益測算缺其他收入

　　四、改錯

　　最后一題四個錯誤：

　　1、法律上許可錯誤，未完成手續(xù)應(yīng)按原規(guī)劃用途為法律許可，故應(yīng)該為綜合用途為法律許可

　　2、技術(shù)上可能錯誤，僅有估價人員目測可能拆除非承重墻外的墻體是不合理的，應(yīng)由專業(yè)的技術(shù)人員來確定其是否能拆除。

　　3、經(jīng)濟(jì)上可行，僅測算兩種使用方式的收入現(xiàn)值不夠，還應(yīng)測算其費用現(xiàn)值，兩者的凈現(xiàn)值相比較做出選擇

　　4、價值最大化，價值最大化中商業(yè)扣除中為扣除住宅變?yōu)樯虡I(yè)的手續(xù)費。

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