房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》模擬試題（9）

　　1．某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（ 　）。
　　A．43.2%
　　B．50%
　　C．56.8%
　　D．70%
　　答案C

　　2．在估價中選取4個可比實(shí)例：甲成交價格4800元/㎡，建筑面積100㎡，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格 5000元/㎡，建筑面積120㎡，首次支付24萬元，半年后付清余額36萬元；丙成交價格4700元/㎡，建筑面積90㎡，成交時一次付清：丁成交價格4760元/㎡，建筑面積110㎡，成交時支付20萬元，一年后付清32．36萬元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個可比實(shí)例單價的高低排序?yàn)椋??。?br />　　A．甲乙丙丁
　　B．乙丁甲丙
　　C．乙丙甲丁
　　D．丙乙丁甲
　　答案C

　　3．建筑物的重新構(gòu)建價格是（ ?。┑膬r格。
　　A．扣除折舊后
　　B．估價時點(diǎn)時
　　C．客觀
　　D．建筑物全新狀態(tài)下
　　答案BCD

　　4．對于一宗房地產(chǎn)的價格，通常由（ ?。┧鶚?gòu)成。
　　A．土地取得成本
　　B．開發(fā)成本
　　C．銷售稅費(fèi)，投資利息
　　D．管理費(fèi)用
　　答案ABCD

　　5．某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運(yùn)營費(fèi)用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險報酬率為5%，風(fēng)險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于（ 　）萬元。
　　A．536
　　B．549
　　C．557
　　D．816
　　答案B

　　6．下列屬于運(yùn)用比較法進(jìn)行估價的步驟的是（ 　）。
　　①選取可比實(shí)例；②搜集交易實(shí)例；③建立價格可比基礎(chǔ)；④進(jìn)行交易日期修正；⑤進(jìn)行交易情況修正；⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；⑦求取比準(zhǔn)價格
　　A．①②③④⑤⑥⑦
　　B．②①③⑤④⑥⑦
　　C．①③②④⑥⑤⑦
　　D．②①⑧④⑤⑥⑦
　　答案B

　　7．應(yīng)用路線價法的前提條件是（ ?。?。
　　A．土地形狀較規(guī)則
　　B．街道較規(guī)整
　　C．地勢較平坦
　　D．臨街各宗土地的排列較整齊
　　答案BD

　　8．當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時，宜采用（ 　）預(yù)測房地產(chǎn)的未來價格。
　　A．?dāng)?shù)學(xué)曲線擬合法
　　B．平均增減量法
　　C．平均發(fā)展速度法
　　D．移動平均法
　　答案BC

　　9．下面屬于構(gòu)筑物的是（ ?。?。
　　A．煙囪
　　B．水塔
　　C．水井
　　D．屋頂
　　答案ABC

　　10．在估價中要特別注意下列（ ?。┲g的內(nèi)在聯(lián)系。
　　A．估價方法
　　B．估價目的
　　C．估價時點(diǎn)
　　D．估價對象狀況
　　答案BCD

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