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2015房估經(jīng)營與管理要點(diǎn)：零售商業(yè)物業(yè)的租金
零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個獨(dú)立出租單元的總出租面積（GRA）為基礎(chǔ)計(jì)算的。像寫字樓一樣，商場的出租常根據(jù)租戶要求分割成若干個相對獨(dú)立的開放空間，零售商業(yè)物業(yè)租約中載明的租金，通常為基本租金；此外，租戶常常還需支付一些代收代繳費(fèi)用，以支付整個物業(yè)的經(jīng)營成本（包括稅和保險費(fèi)）和公用面積的維護(hù)費(fèi)用；租戶可能還要按營業(yè)額的一定比例支付百分比租金。有些零售商可能更愿意僅按營業(yè)額的某一個百分比支付租金，但由于業(yè)主的利益得不到有效的保障，因而業(yè)主通常不喜歡這種作法，除非整個購物中心的營業(yè)額較高且很穩(wěn)定。
?。ㄒ唬┗A(chǔ)租金
基礎(chǔ)租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎(chǔ)計(jì)算?；A(chǔ)租金是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營業(yè)績（營業(yè)額）不相關(guān)的一個最低收入。
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當(dāng)收取百分比租金時，業(yè)主分享了在零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)作為租戶的零售商的部分經(jīng)營成果。
?。ㄈ┐沾U費(fèi)用和凈租約
像寫字樓出租時一樣，當(dāng)使用毛租的形式出租零售商業(yè)物業(yè)時，所有的運(yùn)營費(fèi)用都應(yīng)由業(yè)主從其所收取的租金中全額支付。凈租的形式一般有以下幾種：
?。?）租戶僅按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)。
（2）租戶要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)和保險費(fèi)。
?。?）包括與物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)、保險費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備使用費(fèi)、物業(yè)維護(hù)維修費(fèi)用、公用面積維護(hù)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等所有運(yùn)營費(fèi)用，都由租戶直接支付，而業(yè)主一般只負(fù)責(zé)建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費(fèi)用。
?。ㄋ模┳饨鸬恼{(diào)整
由于零售商業(yè)物業(yè)的租約期限很長（對于主要租戶來說，通常是20～30年；次要租戶的租期也達(dá)到3～10年），因此在租約中必須對租金調(diào)整做出明確的規(guī)定，以便使租約有效地發(fā)揮作用。像寫字樓物業(yè)的租約一樣，租金調(diào)整可以基于消費(fèi)者價格指數(shù)、零售物價指數(shù)或其他租賃雙方商定的定期調(diào)整比率。租金調(diào)整條款一般僅對基本租金有效，經(jīng)營過程中的費(fèi)用可根據(jù)每年的實(shí)際情況確定。對于主要租戶一般每5年調(diào)整一次，次要承租人可每年調(diào)整一次。
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