2015房估經(jīng)營與管理要點(diǎn)：敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測值”法

　　前面所介紹的敏感性分析方法是單因素的，它忽略了各因素之間的相互作用。在一般情況下，多因素同時(shí)發(fā)生變化所造成的評估結(jié)果失真比單因素大，因此，對一些重要的、投資額大的開發(fā)項(xiàng)目除了要進(jìn)行單因素敏感性分析外，還應(yīng)進(jìn)行多因素敏感性分析。“三項(xiàng)預(yù)測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中得一種。“三項(xiàng)預(yù)測值”的基本思路是，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所涉及的變動因素分別給出三個(gè)預(yù)測值（估計(jì)值），即最樂觀預(yù)測值、最可能預(yù)測值、最悲觀預(yù)澳值，根據(jù)各變動因素三個(gè)預(yù)測值的相互作用來分析、判斷開發(fā)利潤受影響的情況。

　　一般來說，評估中所涉及的因素全部為最樂觀或最悲觀情況，在實(shí)際開發(fā)過程中是很少出現(xiàn)的，除非政府給予某種特別優(yōu)惠的政策或者宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)全面蕭條。但不管怎樣，對變動因素進(jìn)行全面分析，有助于開發(fā)商或投資商進(jìn)行正確的決策。

　　敏感性分析是一種動態(tài)不確定性分析，是項(xiàng)目評估中不可或缺的組成部分。

　　它用以分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)對各不確定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大變動幅度，據(jù)此判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力。但是，這種分析尚不能確定各種不確定性因素發(fā)生一定幅度變動的概率，因而其分析結(jié)論的準(zhǔn)確性就會受到一定的影響。實(shí)際生活中，可能會出現(xiàn)這樣的情形：敏感性分析找出的某個(gè)敏感性因素在未來發(fā)生不利變動的可能性很小，，引起的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)不大；而另一因素在敏感性分析時(shí)表現(xiàn)出不太敏感，但其在未來發(fā)生不利變動的可能性卻很大，進(jìn)而會引起較大的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。為了彌補(bǔ)敏感性分析的不足，在進(jìn)行項(xiàng)目評估和決策時(shí)，尚須進(jìn)一步作概率分析。

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