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2015房估經(jīng)營(yíng)與管理要點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)
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由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)或產(chǎn)生了對(duì)商業(yè)、居住和服務(wù)設(shè)施的空間需求,從而帶來房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起。因此從本質(zhì)上講,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是由整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定的。
(一)房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義
房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象,且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。
?。ǘ┓康禺a(chǎn)周期循環(huán)的原因
房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因包括:供需因素的影響,其中以金融相關(guān)因素的變動(dòng)最為關(guān)鍵;市場(chǎng)信息不充分,導(dǎo)致從供需兩方面調(diào)整不均衡的時(shí)間存在時(shí)滯(Time-lag)。
(三)傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容
傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容包括:在市場(chǎng)供求平衡的前提下,房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)正常運(yùn)作,且這種平衡性會(huì)持續(xù)一定的時(shí)期;在此時(shí)期內(nèi),投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金的利潤(rùn)預(yù)期保持不變,投資者具有自我調(diào)節(jié)投資量的能力。
?。ㄋ模┓治龇康禺a(chǎn)周期運(yùn)動(dòng)的新觀念
上述傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論在政治、經(jīng)濟(jì)狀況基本穩(wěn)定或預(yù)期穩(wěn)定的情況下,是有效的。
?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)的自然周期
不論供給是短缺還是過剩,需求是超過還是少于現(xiàn)存的供給數(shù)量,市場(chǎng)機(jī)制的作用總能在市場(chǎng)周期運(yùn)動(dòng)中找到一個(gè)供需平衡點(diǎn)(從供給的角度來說,在這個(gè)平衡點(diǎn)上允許有一定數(shù)量的空置),盡管不能精確地確定平衡點(diǎn)的位置,但研究表明,從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長(zhǎng)期平均空置率(又稱合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率),就是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的平衡點(diǎn)。
?。┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)的投資周期
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,資本流動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的許多外部因素有著重大的影響。因此,如果沒有資本流動(dòng)的影響,就不可能產(chǎn)生房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期。
?。ㄆ撸┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系
房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期和投資周期是相互聯(lián)系和相互影響的,投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場(chǎng)自然周期的變化,在其他階段則超前于市場(chǎng)自然周期的變化。
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