2015房估理論與方法要點：不應(yīng)承接估價業(yè)務(wù)的情形

　　在獲取估價業(yè)務(wù)中，估價機構(gòu)和估價師通過與估價需求者溝通，根據(jù)所了解的估價目的、估價對象等情況，從是否超出了本機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍，是否與自己有利害關(guān)系或利益沖突，是否自己的專業(yè)能力能夠勝任，以及該估價業(yè)務(wù)的風(fēng)險程度等方面，衡量是否承接該估價業(yè)務(wù)。

　?。ㄒ唬┏隽吮緳C構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍

　　如果估價業(yè)務(wù)超出了估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍，就不應(yīng)承接該估價業(yè)務(wù)。目前，對不同資質(zhì)等級的房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍有所限制，這種限制不是根據(jù)地域范圍而是根據(jù)估價目的確定的。《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第二十四條規(guī)定：“從事房地產(chǎn)估價活動的機構(gòu)，應(yīng)當依法取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)。一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

　?。ǘ┡c自己有利害關(guān)系或利益沖突

　　如果估價機構(gòu)或估價師與估價需求者或相關(guān)當事人有利害關(guān)系，或者與估價對象有利益關(guān)系，就應(yīng)回避相應(yīng)的估價業(yè)務(wù)。估價機構(gòu)或估價師如果與估價需求者或相關(guān)當事人有利害關(guān)系，或者與估價對象有利益關(guān)系，就有可能影響其獨立、客觀、公正地估價。即使估價機構(gòu)和估價師會“秉公”估價，但其估價結(jié)果也會招致懷疑，缺乏公信力。因此，有關(guān)法規(guī)規(guī)定了回避制度。例如，《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第二十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)估價機構(gòu)及執(zhí)行房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的估價人員與委托人或者估價業(yè)務(wù)相對人有利害關(guān)系的，應(yīng)當回避。”《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》第六條規(guī)定：“房地產(chǎn)估價機構(gòu)、房地產(chǎn)估價人員與房地產(chǎn)抵押當事人有利害關(guān)系或者是房地產(chǎn)抵押當事人的，應(yīng)當回避。”

　?。ㄈ┳约旱膶I(yè)能力難以勝任

　　如果估價機構(gòu)或估價師感到自己的專業(yè)知識和經(jīng)驗所限而難以得出合理的估價結(jié)果，就不應(yīng)承接相應(yīng)的估價業(yè)務(wù)。例如，《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》第七條規(guī)定：“從事房地產(chǎn)抵押估價的房地產(chǎn)估價師，應(yīng)當具備相關(guān)金融專業(yè)知識和相應(yīng)的房地產(chǎn)市場分析能力。”、（四）估價業(yè)務(wù)有較大的風(fēng)險

　　估價機構(gòu)和估價師應(yīng)清楚擬承接的估價業(yè)務(wù)的風(fēng)險之所在及其程度。對于不具備相應(yīng)估價目的之下估價基本條件的，不應(yīng)承接該估價業(yè)務(wù)；對于估價需求者或者有關(guān)單位和個人要求高估或低估的，要堅守估價職業(yè)道德底線，向其說明不能滿足高估或低估要求的原因；對于執(zhí)意甚至利誘要求高估或低估的，應(yīng)拒絕該估價業(yè)務(wù)。

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