2015房估理論與方法要點(diǎn)：假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)

　　假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的基本思路用這樣一個(gè)例子可以較好地反映出來。該例子是模擬一個(gè)典型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在公平競(jìng)爭(zhēng)、土地由出價(jià)最高者獲得的土地市場(chǎng)上取得一塊房地產(chǎn)開發(fā)用地，是如何思考其愿意支付的最高價(jià)格的：

　　假如有一塊房地產(chǎn)開發(fā)用地要出讓或轉(zhuǎn)讓，同時(shí)有許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想得到它，作為其中一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將愿意出價(jià)多少？首先，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要深入調(diào)查、分析該塊土地的內(nèi)外部狀況和當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，如該塊土地的位置、四至、面積（包括規(guī)劃總用地面積、建設(shè)用地面積和代征地面積）、形狀、地形、地勢(shì)、地基（工程地質(zhì)）、土壤、開發(fā)程度、交通條件、周圍環(huán)境和景觀、規(guī)劃條件（如土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率，以及配套建設(shè)保障性住房、公共服務(wù)設(shè)施等要求）和將擁有的土地權(quán)利等。

　　其次，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)調(diào)查、分析得到的該塊土地的內(nèi)外部狀況和當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，研究、判斷該塊土地的最高最佳利用，即在規(guī)劃允許的范圍內(nèi)最適宜做何種用途、建筑規(guī)模多大、什么檔次。例如，是建住宅還是建寫字樓或商場(chǎng)、酒店；如果建住宅，是建普通住宅還是建高檔公寓或別墅。

　　接下來，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要預(yù)測(cè)在未來適當(dāng)?shù)臅r(shí)候銷售（包括預(yù)售、建成后銷售）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)，價(jià)格將是多少；在取得該塊土地時(shí)作為買方需要繳納的契稅等“取得稅費(fèi)”將是多少；為了開發(fā)和售出該房地產(chǎn)，支出將是多少，包括建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息（該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入的資金有些是自己的，有些是向銀行借的，有些還可能是通過其他融資渠道獲得的，但都要計(jì)算利息，因?yàn)榻枞氲馁Y金要支付利息，自有的資金要考慮其機(jī)會(huì)成本）；在出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)時(shí)作為賣方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅等“銷售稅費(fèi)”將是多少。此外，還不能忘了要獲取開發(fā)利潤(rùn)。但期望所獲取的開發(fā)利潤(rùn)既不能過高也不能過低。因?yàn)檫^高就會(huì)導(dǎo)致出價(jià)較低，從而在取得該塊土地的競(jìng)爭(zhēng)中將得不到它；過低（如低于相同或相似的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的正常利潤(rùn)，或者低于將有關(guān)資金、時(shí)間和精力投到其他方面所能獲得的利潤(rùn)）還不如將有關(guān)資金、時(shí)間和精力投到其他方面，這是基于機(jī)會(huì)成本的考慮。

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