2015房估理論與方法要點：估價依據(jù)

　　估價依據(jù)是指一個估價項目中估價所依據(jù)的法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，包括有關(guān)法律、行政法規(guī)，最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的有關(guān)司法解釋，估價對象所在地的有關(guān)地方性法規(guī)，國務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策，估價對象所在地人民政府頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及房地產(chǎn)估價的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、指導(dǎo)意見和估價對象所在地的地方標(biāo)準(zhǔn)等。例如，《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》的有關(guān)規(guī)定，以及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》、《房屋征收評估辦法》、《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評估規(guī)程》等。

　　廣義的估價依據(jù)還包括委托人提供的估價所需資料，估價機構(gòu)和估價師掌握、搜集的估價所需資料。為了使委托人提供的資料可靠，估價機構(gòu)和估價師應(yīng)要求委托人如實提供其知悉的估價所需要的估價對象的權(quán)屬證明、歷史交易價格、運營收入和費用、開發(fā)成本（包括成本、費用、稅金和利潤等）以及有關(guān)會計報表等資料，并要求委托人保證其提供的資料是合法、真實、準(zhǔn)確和完整的，沒有隱匿或虛報的情況；估價師還應(yīng)對委托人提供的資料進(jìn)行審慎檢查。

　　還需要說明的是，在實際估價中，選取估價依據(jù)應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價目的和估價對象來選取。不同的估價目的和估價對象，估價依據(jù)有所不同。另外，國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》是效力最高的估價標(biāo)準(zhǔn)，其要求是估價的底線。鼓勵估價機構(gòu)制定嚴(yán)于國家標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并在不同有關(guān)法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)相抵觸的前提下有所創(chuàng)新，在估價機構(gòu)內(nèi)部適用。

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