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2015房估案例與分析考點:商務(wù)辦公房地產(chǎn)
商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點
商務(wù)辦公樓,俗稱寫字樓,是指用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營活動的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地。寫字樓的業(yè)主往往以行之有效的物業(yè)管理,以出租經(jīng)營的方式達到房地產(chǎn)保值、增值和收益的目的。寫字樓的使用者是指能夠支付租金的,進行管理、技術(shù)、專業(yè)服務(wù)和文書處理的經(jīng)濟實體,如金融機構(gòu)、貿(mào)易、咨詢服務(wù)公司等。
寫字樓可從不同的角度、按照不同的標(biāo)準(zhǔn)進行分類與分級。
按建筑面積的大小,可將寫字樓分為小型、中型和大型寫字樓。其中,建筑面積在1萬㎡以下的,為小型寫字樓;建筑面積在1~3萬㎡的,為中型寫字樓;建筑面積在3萬㎡以上的,稱為大型寫字樓,有些大型寫字樓的建筑面積可達10萬㎡以上。
按使用功能的不同,可將寫字樓分為:①單純型寫字樓,即寫字樓基本上只有辦公一種功能,沒有其他功能(如展示廳、餐飲等);②商住型寫字樓,這種寫字樓既提供辦公又提供住宿,其中一種是辦公室內(nèi)有套間可以住宿,另一種是樓的一部分是辦公,樓的另一部分是住宿;③綜合型寫字樓,指以辦公為主,同時又有其他多種功能,如公寓、餐飲、商場、展示廳等的寫字樓,但其中用作辦公部分的面積最多。
按寫字樓所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力可將寫字樓分為甲、乙、丙三個檔次:①甲級寫字樓,這類寫字樓具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境,建筑物的物理狀況優(yōu)良,建筑質(zhì)量達到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求,其收益能力能與新建成的寫字樓建筑相媲美。甲級寫字樓通常有完善的物業(yè)管理服務(wù),包括24小時的維護及保安服務(wù)。②乙級寫字樓,它具有良好的地理位置,建筑物的物理狀況良好,建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求,但建筑物的功能不是最先進的(有功能陳舊因素影響),有自然磨損存在,收益能力低于新落成的同類建筑物。③丙級寫字樓,指已使用的年限較長,建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求;建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊,但仍能滿足低收入承租人的需求,并與其租金支付能力相適應(yīng),相對于乙級寫字樓,雖然租金較低,但仍能保持一個合理的出租率。
不同類型的寫字樓其價值相差很大,如廣州市的甲級寫字樓中信廣場,其租金水平達110~140元/㎡·月,而大部分的乙級寫字樓的租金水平基本在40~70元/㎡·月,因此對寫字樓物業(yè)進行估價時,應(yīng)依賴專業(yè)知識對寫字樓的類型、檔次進行準(zhǔn)確的判斷。
當(dāng)然,隨著時代的發(fā)展,寫字樓的分類和分級標(biāo)準(zhǔn)也在發(fā)生變化。目前寫字樓市場流行兩大評定標(biāo)準(zhǔn),即甲級寫字樓和5A寫字樓。但其實,無論是甲級寫字樓還是5A寫字樓,國際和國內(nèi)都沒有固定而統(tǒng)一的界定標(biāo)準(zhǔn)。在實際生活中,要結(jié)合寫字樓所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內(nèi)空間布置、為承租人提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和承租人類型等來判斷寫字樓的檔次。
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