房地產估價師復習資料：投資與成本

　　投資與成本：

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　　1.投資

　　廣義的投資是指人們有目的的經濟行為，即將一定的資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術、管理經驗或其他資源。

　　2.成本

　　成本是指人們?yōu)檫_成一事或取得一物所必須付出或已經付出的代價。就工業(yè)投資項目而言，其投產后便開始了產品的生產經營活動，產品的生產與銷售伴隨著活勞動與物化勞動的消耗，產品的成本就是這種勞動消耗的貨幣表現。

　?。ǘ┓康禺a投資分析中的投資與成本

　　對于“開發(fā)-持有出租-出售”模式下的房地產開發(fā)項目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設投資在開發(fā)項目竣工投入使用后轉為固定資產投資，接下來的出租經營活動又會產生營業(yè)成本和運營費用（含維修保養(yǎng)費用），并通過房地產租賃收入得以回收。

　　房地產置業(yè)投資如果屬于增值型投資即采用“購買一更新改造一出售”模式時，其投資與成本特點與“開發(fā)一銷售”模式相似。如果采用“購買一持有出租”或“購買一裝修改造一持有出租出售”模式時，其投資與成本特點與“開發(fā)持有出租一出售”模式相似。

　　1.開發(fā)項目總投資

　　開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設投資和經營資金。開發(fā)建設投資是指在開發(fā)期內完成房地產產品開發(fā)所需投入的各項費用；經營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經營的周轉資金。

　　2.開發(fā)產品成本

　　開發(fā)產品成本是指房地產開發(fā)項目建成時，按照國家有關財務和會計制度，轉入房地產產品的開發(fā)建設投資。

　　3.營業(yè)成本

　　營業(yè)成本又稱經營成本，是指房地產產品出售、出租時，將開發(fā)產品成本按照國家有關財務和會計制度結轉的成本。

　　4.期間費用

　　開發(fā)投資項目的期間費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經營活動而發(fā)生的銷售費用、管理費用和財務費用。

　　5.運營費用

　　運營費用是指用于出租或經營的房地產在出租經營過程中的成本費用支出，包括期間費用（銷售費用、管理費用、財務費用）、營業(yè)稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產稅、物業(yè)服務費、大修基金等。

責任編輯：芊墨

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發(fā)布：2007-07-10 11:39 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關閉]

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