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直接資本化法與報酬資本化法的比較

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　　直接資本化法與報酬資本化法的比較：

　?。ㄒ唬┲苯淤Y本化法的優(yōu)缺點

　　直接資本化法的優(yōu)點是：

　　①不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益；

　?、谫Y本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關(guān)系，能較好地反映市場的實際情況；

　?、塾嬎氵^程較簡單。

　　但由于直接資本化法利用的是未來第一年的收益來資本化，所以要求有較多與估價對象的凈收益流模式相同的房地產(chǎn)來求取資本化率或收益乘數(shù)，對可比實例的依賴很強。例如，要求選取的房地產(chǎn)的收益變化與估價對象的收益變化相同，否則估價結(jié)果會有誤。假設(shè)估價對象的凈收益每年上漲2％，而選取的房地產(chǎn)的凈收益每年上漲3％，如果以該房地產(chǎn)的資本化率8％將估價對象的凈收益轉(zhuǎn)換為價值，則會高估估價對象的價值。

　　（二）報酬資本化法的優(yōu)缺點

　　報酬資本化法的優(yōu)點是：

　?、僦该髁朔康禺a(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎(chǔ)；

　?、诿科诘膬羰找婊颥F(xiàn)金流量都是明確的，直觀并容易理解；

　?、塾捎诰哂型蕊L(fēng)險的任何投資的報酬率應(yīng)是相近的，所以不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的房地產(chǎn)來求取報酬率，而通過其他具有同等風(fēng)險的投資的收益率也可以求取報酬率。

　　但由于報酬資本化法需要預(yù)測未來各期的凈收益，從而較多地依賴于估價師的主觀判斷，并且各種簡化的凈收益流模式不一定符合實際情況。當(dāng)相似的預(yù)期收益存在大量的可比市場信息時，直接資本化法會是相當(dāng)可靠的。當(dāng)市場可比信息缺乏時，報酬資本化法則能提供一個相對可靠的評估價值，因為估價師可以通過投資者在有同等風(fēng)險的投資上所要求的收益率來確定估價對象的報酬率。

責(zé)任編輯：芊墨

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發(fā)布：2007-07-10 11:45    編輯：泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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