房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：估價對象

　　估價對象部分應明確估價對象的范圍，概要說明估價對象的房地產(chǎn)狀況，包括物質(zhì)實體狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。一般分別土地、建筑物加以說明，特別是估價對象的一些特點。本案例對估價對象界定清晰，對使用功能、區(qū)位環(huán)境、權(quán)益狀況介紹較詳細，從權(quán)益上確認了估價對象可作為抵押房地產(chǎn)，但是建筑物各部分裝修、設備缺少詳細介紹。

　　本案例從專業(yè)角度判定估價對象可以作為抵押房地產(chǎn)。估價對象為一飯店整體房地產(chǎn)，有《房屋所有權(quán)證》和相應劃撥土地的《國有土地使用證》，證中用途欄為旅游業(yè)，與實際用途一致。無共有權(quán)人，也無設定他項權(quán)利。有關法規(guī)條文規(guī)定“抵押人所有的房屋和其他地上定著物”可以抵押：“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋所占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押”：“房地產(chǎn)抵押應當憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理”。估價對象有權(quán)屬證書，沒有權(quán)屬爭議，沒有設定抵押，只有短期租約。所以可確定估價對象是合法使用的可以轉(zhuǎn)讓的可抵押的房地產(chǎn)，但是評估價值中，不包含“相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金”的價值。

　　案例中對估價對象的介紹有其特點，除了上述內(nèi)容外，估價人員還了解飯店近幾年的經(jīng)營發(fā)展、裝修改造、營業(yè)收入、入住率等情況，并作了介紹，知其歷史，才能知其發(fā)展，這樣對飯店今后現(xiàn)金流的謹慎預測打下了基礎，使之更加可靠。

責任編輯：淘淘

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發(fā)布：2007-07-11 10:38 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關閉]

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