2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》課程講義（25）

　　三、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)

　?。ㄒ唬┥虅?wù)辦公房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　1．商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其分類

　　商務(wù)辦公樓，俗稱寫字樓，是用于公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。

　　寫字樓可從不同角度、按照不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類和分級(jí)。

　　按建筑面積的大小不同，寫字樓可分為小型、中型和大型寫字樓，其中建筑面積在1萬平方米以下的為小型寫字樓；建筑面積在1-3萬平方米的為中型寫字樓；建筑面積在3萬平方米以上的為大型寫字樓。

　　按使用功能不同，可將寫字樓分為：①單純型寫字樓，即寫字樓基本上只有辦公一種用途，沒有其他功能（展示廳、餐飲等）；②商住型寫字樓，即既可以辦公還可以住宿；③綜合型寫字樓，即以辦公為主，同時(shí)又有其他多種功能，如展示廳、商場(chǎng)、公寓、餐飲等功能。

　　按寫字樓所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力不同，可將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)檔次。其中，甲級(jí)寫字樓具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況和建筑質(zhì)量?jī)?yōu)良，收益能力強(qiáng)，有完善的物業(yè)服務(wù)；乙級(jí)寫字樓具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況和建筑質(zhì)量良好，建筑物的功能不是最先進(jìn)的，建筑物存在自然磨損，收益能力低于新落成的同類寫字樓；丙級(jí)寫字樓是使用年限較長(zhǎng)，建筑物存在明顯的物理磨損和功能陳舊，租金水平較低。

　　2．商務(wù)辦公房地產(chǎn)的特點(diǎn)

　　商務(wù)辦公樓具有以下特點(diǎn)：

　?。?）所處區(qū)位好，規(guī)模大。寫字樓大多建在以經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、信息為中心的大中城市，處于較好區(qū)位，有相當(dāng)規(guī)模的面積，辦公單位集中，人口密度大，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁。

　?。?）多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善。寫字樓特別是甲級(jí)寫字樓和綜合寫字樓，大都為高檔次高層建筑，擁有先進(jìn)的現(xiàn)代化設(shè)施設(shè)備，功能多而全，如有前臺(tái)接待服務(wù)、大小會(huì)議室、酒吧、咖啡廳、餐廳、商場(chǎng)、車庫等。

　?。?）出租經(jīng)營(yíng)為主，多由專業(yè)物業(yè)管理免費(fèi)項(xiàng)目管理系統(tǒng)。大都寫字樓以出租為主，完善的午夜管理服務(wù)能夠提高寫字樓的出租率，因此，寫字樓業(yè)主往往委托專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行寫字樓管理和代理出租。

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