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2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》課程講義(10)
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三、各估價(jià)方法的操作步驟(技術(shù)路線)
1.比較法估價(jià)的操作步驟
?。?)搜集交易實(shí)例
(2)選擇可比實(shí)例
?。?)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)
(4)交易情況修正
?。?)交易日期修正
?。?)房地產(chǎn)狀況修正(區(qū)域和個(gè)別因素修正)
?。?)求取比準(zhǔn)價(jià)格
2.成本法估價(jià)的操作步驟
(1)搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料
?。?)測算重新購建價(jià)格
?。?)測算折舊
?。?)求取積算價(jià)格
3.收益法的操作步驟
(1)搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)的收入、費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料
?。?)預(yù)測估價(jià)對(duì)象的未來收益(純收益)
?。?)求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)
(4)選用適宜的收益法計(jì)算公式計(jì)算收益價(jià)格
4.假設(shè)開發(fā)法估價(jià)操作步驟
?。?)調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況;
?。?)選擇最佳的開發(fā)利用方式;
?。?)估算開發(fā)經(jīng)營期;
?。?)預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;
?。?)測算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅金、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金;
?。?)進(jìn)行具體計(jì)算,求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。
5.長期趨勢法估價(jià)的操作步驟
(1)搜集估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料,并進(jìn)行檢查、鑒別,以保證其真實(shí)、可靠;
?。?)整理上述搜集到的歷史價(jià)格資料,將其化為同一標(biāo)準(zhǔn)(如為單價(jià),樓面地價(jià)等,化為同一標(biāo)準(zhǔn)的方法與比較法中建立價(jià)格可比基礎(chǔ)的方法相同),并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列,畫出時(shí)間序列圖;
?。?)觀察、分析這個(gè)時(shí)間序列,根據(jù)其特征選擇適當(dāng)、具體的長期趨勢法,找出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格隨時(shí)間變化而出現(xiàn)的變動(dòng)規(guī)律,得出一定的模式(或數(shù)學(xué)模型);
(4)以此模式去推測、判斷估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。
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