樓市陷僵局，大戶型二手房不降價成“長壽盤”

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    當前整個房地產市場偏冷，同時銀行房貸政策收緊，二手房市場受此影響，也步入了成交淡季。尤其是面向改善型買家的大戶型，由于買家“難貸款”且首付比例不斷提高，加上限購政策未放松，購房名額仍是“稀缺品”，目前成交量處于低位。多位中介人士表示，對于資金雄厚且仍有購房名額的買家而言，眼下的樓市淡季，二手房源選擇較多，且業(yè)主心態(tài)有所減弱，不失為入手大戶型二手房的好時機。

    市場上“盤多客少” 大戶型不降價易成“長壽盤”

    “現(xiàn)時廣州（樓盤）二手市場大戶型物業(yè)成交占比在17%左右，成交比例與去年同期基本持平。” 合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，大戶型交投活躍度不及中小戶型，主要是二手大戶型買家以改善型換房客為主，物業(yè)總價較大，買家群體范圍較窄。而改善型買家的購房需求也不及“剛需”買家迫切。另中原地產成交數(shù)據(jù)顯示，4月迄今，120平方米以上的二手房買賣成交量僅占總成交的13.2%，“大積”二手房成交占比較低。

    滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰亦透露，今年4月，經(jīng)滿堂紅促成的二手房交易中，面積在120平方米以上的案例僅占6.3%，成交占比和成交量均低于去年同期。此外，多位中介人士受訪時表示，以目前一、二手房的市場存量來看，大戶型存量較多，但符合購買資格及資金條件的買家較少?！氨P多客少”使二手房大戶型的成交日趨緩慢。

    急售筍盤增多

    珠江新城業(yè)主也不淡定了

    “4月以來，大戶型二手房的客盤比趨于1:1，成交多集中在老城區(qū)和珠江新城，只有少部分在番禺沙灣板塊和白云金沙洲板塊”，市內120平方米以上的大戶型二手房成交均價月23614元/m2，比去年同期上漲26%。周峰指出，價格變動并非行情好轉，只是成交結構發(fā)生變化。據(jù)合富置業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，4月以來二手大戶型物業(yè)交投最活躍的區(qū)域是天河區(qū)，約有四成多的大戶型成交個案落在天河區(qū)。此外，荔灣和番禺兩區(qū)也是大戶型物業(yè)成交較為活躍的區(qū)域。

    值得關注的是，從4月以來，市場上大戶型筍盤數(shù)量較年初有明顯上升。梁燕明指出，現(xiàn)時大戶型筍盤的優(yōu)惠幅度及業(yè)主議價空間，均較年初有所增加，業(yè)主降價的原因多是為了資金周轉。如珠江新城某樓齡十多年的電梯樓物業(yè)，年初有買家出價2.5萬元/m2，放盤業(yè)主都不愿意賣，但近期卻有業(yè)主因資金周轉急售物業(yè)，僅以不到2.1萬元/m2的筍價放盤，足足比市場價低近20%。

    據(jù)中原地產駿景北苑分行資深營業(yè)經(jīng)理羅定漢介紹，近期東圃板塊大戶型二手成交量有所下跌，放盤價略有下調，如118平方米的天朗明居單位，業(yè)主最近將放盤價下調1000元/m2。另一套129平方米的駿景花園單位，單價約2.7萬元/m2，近期業(yè)主將放盤價下調了2000元/m2。

    在外圍板塊，大戶型二手房下調放盤價則更普遍。番禺華南板塊的“大積”二手房，現(xiàn)時放盤價普遍下調9%，當中不乏知名豪宅樓盤。中原地產錦繡銀灣高級營業(yè)經(jīng)理黃榮光透露，現(xiàn)時星河灣有一套面積約251平方米的大單位，此前放盤價在580萬元，業(yè)主看市場走弱，下調放盤價約至540萬元。

    大戶型更易成“長壽盤”    不降價難成交

    中原地產市場主任黃燕飛表示，“大積”單位市場需求不多，成交量一向不及“細積”的兩三房，而且成交速度也較慢。據(jù)周峰介紹，即便是擁有優(yōu)質學位的老城區(qū)中小戶型二手房，如業(yè)主按照市場價放盤，從放盤到成交，普遍需1個半月。而客源少、門檻高的大戶型二手房，業(yè)主的放盤時間則更長，市區(qū)盤普遍需4~5個月，郊區(qū)盤起碼要小半年的時間，一不小心就熬成“長壽盤”了。

    中原地產黃榮光為大家分享了一個最近成交的二手房買賣個案，一套星河灣電梯低層單位，面積約149平方米，原放盤價為350萬元。放盤一年后仍未見動靜，而業(yè)主卻因要赴外地發(fā)展，近期狠心下調40萬元，以總價約310萬元、單價約2.1萬元/m2成交。據(jù)了解，該盤的市場均價約2.2萬~2.3萬元/m2。

    梁燕明表示，大戶型物業(yè)的放盤業(yè)主，若是急售，業(yè)主大多將價格定在低于市場價的位置，以求盡快出售套現(xiàn)。近期有一宗番禺華南板塊的二手房成交個案，買家是改善型的客戶，已出售了舊居套現(xiàn)，在看房兩個星期后，相中了一套140平方米的四房單位。當時該房業(yè)主以略高于市價的230萬元放售，買家對這套物業(yè)較為滿意，但要業(yè)主降價才愿意買。經(jīng)過一番討價還價，最后業(yè)主降價10萬元，以220萬元成交。從目前的成交情況分析，比市場價便宜7%~10%或以上的大戶型房源，較能吸引改善型買家出手。

    二套房貸如杯水車薪    45%大戶型買家一次性付款

    在付款方式上，越來越多置業(yè)大戶型的買家選擇一次性付款。滿堂紅市場數(shù)據(jù)顯示，在今年前4個月的120平方米以上二手房買賣交易中，約有45%的買家選擇一次性付款，比去年受到“政策末班車”而激增的39.7%更驚人。

    周峰表示，這主要受房貸政策緊縮的影響。因置業(yè)120平方米以上物業(yè)的買家，大多是二套房客戶。按現(xiàn)行的房貸政策，二套房買家需籌集七成首付，而在實際操作中，“銀行的評估價比實際成交價低，明明是貸三成房款，最后到手的往往只有兩成?！边@對于二套房買家而言如杯水車薪。因此，在“房貸難”的節(jié)點上仍堅持入市的大戶型買家，要么是用“賣N買一”付了八成房款的買家，要么就是原本“不差錢”、具備一次性付款的實力豪客。