2015年房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》：受理估價委托

　　3．受理估價委托

　　3.1受理估價委托概述

　　3.2明確估價基本事項

　　3.3簽訂估價委托合同

　　3.1受理估價委托概述

　　步驟

　　明確估價基本事項

　　確定估價其他事項

　　草擬估價委托書和估價委托合同

　　接受估價委托書及簽訂估價委托合同

　　相關(guān)規(guī)定

　　估價業(yè)務(wù)應以估價機構(gòu)名義統(tǒng)一受理，統(tǒng)一收取費用，估價師不得以個人名義承攬估價業(yè)務(wù)

　　分支機構(gòu)應以設(shè)立該分支機構(gòu)的估價機構(gòu)名義承攬業(yè)務(wù)

　　簽訂估價委托合同之后，未經(jīng)委托人同意，不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓估價業(yè)務(wù)

　　【2006年真題】

　　接受估價委托后，受托估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)，并應明確至少一名合適的估價人員負責該估價項目。（ ?。?/p>

　　【答案】×

　　【解析】經(jīng)委托方同意的情況下可以轉(zhuǎn)讓

　　3.2明確估價基本事項

　　明確估價目的－龍頭

　　估價目的原則上應由委托人基于估價需要而提出，但委托人可能不具備專業(yè)估價知識，無法準確表述

　　一般應當由估價師用符合估價要求的表述將其表達出來，然后再請委托人確認

　　估價目的可以通過詢問委托人未來完成后的估價報告是作何用途、是供給誰或者由誰認可來明確

　　明確估價目的有助于明確估價對象、估價時點以及估價類型

　　明確估價對象

　　估價對象應是估價師在委托人指定的基礎(chǔ)上，根據(jù)已明確的估價目的，依據(jù)法律、法規(guī)和政策并征求委托人同意后確定

　　估價對象的內(nèi)容包括估價對象的實物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況三大類

　　估價師還應要求委托人提從其所能提供的反映估價對象狀況的資料

　　明確估價時點

　　估價時點不是由委托人決定的，也不是由估價師單獨決定，而應由估價師根據(jù)估價目的，在征求委托人同意后確定，也就是由估價目的決定

　　明確估價類型

　　估價類型與估價時點一樣，不是由委托人決定，也不是由估價師決定，而是由估價目的決定

　　不同的估價類型，即使使用相同的估價方法，其中的系數(shù)、參數(shù)等的取值也可能不同

　　【重點】估價時點的確定

　　一般項目以房地產(chǎn)估價師實地查看估價對象期間或者估價作業(yè)日期內(nèi)某個日期為估價時點

　　國有土地上房屋征收估價的估價時點，一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日，分期分段實施的，以當期當段房屋拆遷實施之日為估價時點

　　參原估價結(jié)果有異議而引起的復核或鑒定估價的，其估價時點為原估價報告所確定的估價時點，除非原估價報告確定的估價時點有誤

　　【2007年真題】

　　1列估價事項中，僅根據(jù)估價目的來確定的有（ ?。?/p>

　　A．估價對象

　　B．估價時點

　　C．價值類型

　　D．估價方法

　　E．估價所需材料

　　【答案】BC

　　【2006年真題】

　　下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價時點的表述中，正確的有（ ?。?。

　　A．對當前的價值進行評估，一般以實地查勘估價對象期間或估價作業(yè)期內(nèi)的某個日期為估價時點

　　B．城市房屋拆遷估價，估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之曰

　　C．分期實施的房屋拆遷，應以房屋拆遷公告之日為估價時點

　　D．房地產(chǎn)估價人員可以假定估價時點

　　E．對原估價結(jié)果有異議而引起的復核估價，應以申請復核之日為估價時點

　　【答案】AB

　　確定估價對象及其范圍和內(nèi)容時，應根據(jù)（ ?。?，依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。

　　A．估價原則

　　B．估價目的

　　C．估價方法

　　D．估價程序

　　【答案】 B

　　3.3簽訂估價委托合同

　　估價委托合同的作用

　　建立受法律保護的委托與受托關(guān)系

　　明確委托人和估價機構(gòu)的權(quán)利義務(wù)

　　載明估價的有關(guān)事項

　　估價委托合同的內(nèi)容

　　委托人的名稱或者姓名和住所；估價機構(gòu)的名稱和地址；負責本估價項目的估價師的姓名和注冊號；估價目的；估價對象；估價時點；價值類型；委托人的協(xié)助義務(wù)；估價服務(wù)費用及支付方式；估價報告交付日期和交付方式；違約責任；解決爭議的方法；委托人和估價機構(gòu)認為需要約定的其它事項。

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