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2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》學(xué)習(xí)資料(7)
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四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法:難點(diǎn)是利潤(rùn)的估算和開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算。
1、適用對(duì)象和條件:假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。對(duì)于有規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求,但尚未明確的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),難以采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)。如果在這種情況下仍然需要估價(jià)的話,估價(jià)人員可根據(jù)所推測(cè)的最可能的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件來(lái)估價(jià),但必須將該最可能的規(guī)劃條件列為估價(jià)的假設(shè)和限制條件,并在報(bào)告中作特別說(shuō)明,說(shuō)明它對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響或估價(jià)結(jié)果對(duì)其的依賴性。
2、假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性取決于:
?、攀欠窀鶕?jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則,正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式(包括用途、規(guī)模、檔次等)。
?、剖欠窀鶕?jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)行情或供求狀況,正確地預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。
⑶良好的社會(huì)環(huán)境也影響著假設(shè)開(kāi)發(fā)法的效果。①要有一個(gè)明朗、開(kāi)放及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策;②要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī);③要有一個(gè)完整、公開(kāi)及透明度高的房地產(chǎn)資料庫(kù);④要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和交易的稅費(fèi)清單;⑤要有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開(kāi)及穩(wěn)定的土地供應(yīng)計(jì)劃。
3、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟:
?、僬{(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況; ②選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式; ③估計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)期;
?、茴A(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值(市場(chǎng)比較法和長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合求?。?;
?、莨浪汩_(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi); ⑥進(jìn)行具體計(jì)算。
4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的公式:
?、偾笊貎r(jià)值的公式:A 適用于將生地建成房屋的公式:
生地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由生地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息
?。N售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
B 適用于將生地開(kāi)發(fā)成熟地的公式:
生地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由生地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息
?。N售稅費(fèi)-土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
?、谇竺貎r(jià)值的公式:A 適用于將毛地建成房屋的公式:
毛地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由毛地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息
-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
B 適用于將毛地開(kāi)發(fā)成熟地的公式:
毛地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由毛地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息
?。N售稅費(fèi)-土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
③求熟地價(jià)值的公式:
熟地價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由熟地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息
?。N售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-買方購(gòu)買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
?、芮笤诮üこ虄r(jià)值的公式:
在建工程價(jià)值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)
?。m(xù)建投資利潤(rùn)-買方購(gòu)買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
?、萸笈f房?jī)r(jià)值的公式:
舊房?jī)r(jià)值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-裝修改造成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)
-裝修改造投資利潤(rùn)-買方購(gòu)買舊房應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
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