2015房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》考點(diǎn)

　?。?）在依法判定的使用權(quán)利方面，應(yīng)以使用管制（如土地用途管制、規(guī)劃條件等）為依據(jù)。例如，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等，那么對(duì)該宗土地進(jìn)行估價(jià)就應(yīng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。所謂“城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價(jià)值”，在一定程度上反映了這一要求。具體地說(shuō)，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地為居住用途，即使從該宗土地的坐落位置、周圍環(huán)境來(lái)看適合于作商業(yè)用途，但也應(yīng)以居住用途為前提來(lái)估價(jià)，除非申請(qǐng)變更為商業(yè)用途并且能夠獲得批準(zhǔn)。在容積率方面，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地的容積率不超過(guò)2．5，除非依法調(diào)整了容積率，否則應(yīng)以容積率不超過(guò)2．5為前提來(lái)估價(jià)。如果以商業(yè)用途或者容積率超過(guò)2．5來(lái)估價(jià)，由于商業(yè)用途或者超出的容積率不僅沒(méi)有法律法規(guī)的保障，而且是違法、違規(guī)的，據(jù)此評(píng)估出的較高價(jià)值不能實(shí)現(xiàn)，也就不會(huì)得到認(rèn)可。

　?。?）在依法判定的處分權(quán)利方面，應(yīng)以法律、法規(guī)、規(guī)章、政策或者合同（如國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、互換、租賃、抵押、出資、抵債、贈(zèng)與等。法律、法規(guī)、規(guī)章和政策等規(guī)定或者合同約定不得以某種方式處分的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以該種處分方式為估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象，或者委托人要求評(píng)估該種處分方式下的價(jià)值的，其評(píng)估價(jià)值應(yīng)為零。

　?。?）在依法判定的其他權(quán)益方面，評(píng)估出的價(jià)值應(yīng)符合國(guó)家的價(jià)格政策。具體地說(shuō)，評(píng)估政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)遵循相應(yīng)的政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)。例如，房改售房的價(jià)格，應(yīng)當(dāng)符合政府有關(guān)該價(jià)格測(cè)算的要求；新建的經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格構(gòu)成和對(duì)利潤(rùn)率的限定；集體土地征收和國(guó)有土地上房屋拆遷估價(jià)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)集體土地征收和國(guó)有土地上房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆伞⒎ㄒ?guī)、規(guī)章和政策等。

　　此外，還可將合法原則拓展到對(duì)采用的估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)主體資格的要求上。具體地說(shuō)，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用國(guó)家和估價(jià)對(duì)象所在地的有關(guān)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行。

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