房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》：假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算

　　4．假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取

　　4.1后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期

　　4.2開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值

　　4.3后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)

　　4.4折現(xiàn)率

　　4.5 測(cè)算中的其他有關(guān)問(wèn)題

　　4.1后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期

　　開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期

　　起點(diǎn)：取得估價(jià)對(duì)象的日期（估價(jià)時(shí)點(diǎn)）

　　終點(diǎn)：是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期

　　構(gòu)成

　　建設(shè)期－取得估價(jià)對(duì)象日期至開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日

　　前期

　　建造期

　　經(jīng)營(yíng)期

　　銷售期（銷售方式）－自開(kāi)始銷售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間

　　運(yùn)營(yíng)期（出租和營(yíng)業(yè)兩種情況）－開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日，至房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)壽命結(jié)束之日

　　【2007年真題】

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營(yíng)業(yè)、自用的情況下，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為（ ?。?。

　　A．開(kāi)發(fā)期+經(jīng)營(yíng)期

　　B．開(kāi)發(fā)期+運(yùn)營(yíng)期

　　C．開(kāi)發(fā)期+經(jīng)營(yíng)期-前期-建造期

　　D．開(kāi)發(fā)期+運(yùn)營(yíng)期-前期-建造期

　　E．前期+建造期+經(jīng)營(yíng)期

　　【答案】ABE

　　【2006年真題】

　　運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估某待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算，則該待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)應(yīng)是（ 　）。

　　A．待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)開(kāi)始時(shí)的具體日期

　　B．待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期

　　C．取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的日期

　　D．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成并投入使用的日期

　　【答案】C

　　4.1后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期

　　總體思路

　　先把開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期分成它的各個(gè)組成部分，然后分別預(yù)測(cè)出各個(gè)組成部分，再把預(yù)測(cè)出的各個(gè)組成部分連接起來(lái)

　　具體估算方法

　　一是根據(jù)往后需要做的各項(xiàng)工作所需的正常時(shí)間來(lái)直接估算建設(shè)期

　　二是采用類似于市場(chǎng)法的方法，通過(guò)類似房地產(chǎn)已發(fā)生的建設(shè)期的比較、修正和調(diào)整，先分別求取開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的建設(shè)期和待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的建設(shè)期，然后兩者相減

　　4.2開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值

　　開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)狀況（房地產(chǎn)狀況）

　　不同的房地產(chǎn)狀況對(duì)應(yīng)不同的價(jià)值

　　有時(shí)還包括其它財(cái)產(chǎn)的價(jià)值

　　開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間（市場(chǎng)狀況）

　　開(kāi)發(fā)完成的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間不一定是一開(kāi)發(fā)完成之時(shí)，有三種情況

　　一般銷售的，預(yù)測(cè)它在開(kāi)發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值

　　預(yù)售的，則預(yù)測(cè)它在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值

　　需要延遲銷售的，預(yù)測(cè)它在延遲銷售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值

　　開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值的預(yù)測(cè)方法

　　銷售的，通常采用市場(chǎng)法并考慮類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)，或者采用市場(chǎng)法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合，比較的單位一般為單價(jià)而不是總價(jià)

　　出租或營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)，可先預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營(yíng)收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值

　　注：假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，不能用成本法求取開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值

　　4.3后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)

　　后續(xù)必要支出項(xiàng)目

　　估算方法與成本法中相同

　　與成本法中估算的區(qū)別

　　它本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測(cè)的扣除項(xiàng)目在未來(lái)發(fā)生時(shí)的值，而不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的值

　　它們是在取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)之后至把待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，而不包括在取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)之前所發(fā)生的支出及應(yīng)得的利潤(rùn)

　　投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　只有在傳統(tǒng)方法中才需要測(cè)算

　　應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目（銷售稅費(fèi)一般不計(jì)息）

　　未知的需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

　　取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)

　　后續(xù)的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用

　　計(jì)息期

　　未知的需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值是估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　后續(xù)的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用通常假設(shè)為所發(fā)生的時(shí)間段的期中

　　利潤(rùn)與成本法中的利潤(rùn)相同

　　4.4折現(xiàn)率

　　是采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)需在確定的重要參數(shù)

　　與報(bào)酬資本化法中的報(bào)酬率的性質(zhì)和求取方法相同

　　具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率

　　本質(zhì)上體現(xiàn)了資金 利率和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率兩部分

　　4.5 測(cè)算中的其他有關(guān)問(wèn)題

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法的三種估價(jià)前提

　　自己開(kāi)發(fā)前提－估價(jià)對(duì)象仍然由其擁有者或者開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)

　　自愿轉(zhuǎn)讓前提－估價(jià)對(duì)象要被其擁有者或開(kāi)發(fā)商自愿轉(zhuǎn)讓給他人開(kāi)發(fā)建設(shè)

　　被迫轉(zhuǎn)讓前提－估價(jià)對(duì)象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開(kāi)發(fā)建設(shè)

　　三種估價(jià)前提的關(guān)系

　　在自愿轉(zhuǎn)讓和被迫轉(zhuǎn)讓前提下，要比自己開(kāi)發(fā)多出一個(gè)新的前期（辦理交接手續(xù)），增加新的前期費(fèi)用

　　自己開(kāi)發(fā)前提下的價(jià)值＞自愿轉(zhuǎn)讓前提下的價(jià)值＞被迫轉(zhuǎn)讓前提下的價(jià)值

　　應(yīng)考慮本發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值以外的收益

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