2015房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法考點(diǎn)：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要

　　二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指房屋所有權(quán)人和建設(shè)用地使用權(quán)人通過買賣、互換、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)（簡稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移給他人的行為。其他合法方式包括用房地產(chǎn)作價(jià)出資、作價(jià)入股、抵償債務(wù)等。房地產(chǎn)租賃包括房屋租賃、土地租賃和建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指房屋所有權(quán)人、土地所有權(quán)人（國家）、建設(shè)用地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　房地產(chǎn)價(jià)值很大，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格和租金無論是偏高還是偏低，都會(huì)使某一方遭受較大損失。由于一般的單位和個(gè)人不是專門從事房地產(chǎn)交易的，甚至一生中未曾經(jīng)歷過房地產(chǎn)交易，而且沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的，所以這些單位和個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)及其市場(chǎng)行情通常不很了解，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃時(shí)為避免遭受損失，往往需要房地產(chǎn)估價(jià)為其確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格、租金等提供參考依據(jù)。

　　例如房地產(chǎn)買賣，對(duì)于買者來說，需要通過房地產(chǎn)估價(jià)了解擬購買房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，以判斷賣者的要價(jià)是否合理，或者幫助其確定合適的出價(jià)，避免出價(jià)過高而遭受損失，出價(jià)過低而得不到；對(duì)于賣者來說，需要通過房地產(chǎn)估價(jià)了解擬出售房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，以判斷買者的出價(jià)是否合理，或者幫助其確定合適的要價(jià)，避免定價(jià)過低而遭受損失，定價(jià)過高而難以賣出。再如房地產(chǎn)互換，由于所互換的房地產(chǎn)價(jià)值剛好相等的情形很少，互換雙方往往需要通過房地產(chǎn)估價(jià)了解所互換房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，然后根據(jù)它們之間的差價(jià)在貨幣上“多退少補(bǔ)”。在用房地產(chǎn)作價(jià)出資設(shè)立企業(yè)的情況下，《中華人民共和國合伙企業(yè)法》（2006年8月27日中華人民共和國主席令第55號(hào)公布）第十六條規(guī)定：“合伙人可以用貨幣、實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利出資，也可以用勞務(wù)出資。合伙人以實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利出資，需要評(píng)估作價(jià)的，可以由全體合伙人協(xié)商確定，也可以由全體合伙人委托法定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。”《公司法》第二十七條規(guī)定：“股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財(cái)產(chǎn)除外。對(duì)作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評(píng)估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)。法律、行政法規(guī)對(duì)評(píng)估作價(jià)有規(guī)定的，從其規(guī)定。”在一方提供土地，另一方提供資金，合資合作開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，然后分配建成后的房地產(chǎn)或者利潤的情況下，雙方需要了解所提供的土地的市場(chǎng)價(jià)值。這些也都需要房地產(chǎn)估價(jià)。

　　在房地產(chǎn)租賃的情況下，不僅需要評(píng)估租金（租賃價(jià)格），而且當(dāng)出租人需要收回租賃期限未到期的房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)給予承租人多少補(bǔ)償，承租人將租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)可以拿到多少權(quán)利金（租賃權(quán)價(jià)格）等，也需要房地產(chǎn)估價(jià)提供相關(guān)參考依據(jù)。

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