09年房地產估價師輔導：物權法解釋（一百四十五）

　　物權法解釋：第一百四十五條[建設用地使用權流轉后變更登記]

　　第一百四十五條　建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。

　　[解釋]本條是關于建設用地使用權流轉后變更登記的規(guī)定。

　　本法第十四條規(guī)定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律應當登記的，自記載于不動產登記簿時發(fā)生效力。”建設用地使用權作為重要的用益物權，不但其取得需要登記，其流轉也需要及時變更登記。否則該流轉行為就無法發(fā)生法律效力，權利人的利益就得不到充分保障。

　　《土地登記規(guī)則》第三十四條至第四十七條針對國有土地使用權變更的不同情況對變更登記做了規(guī)定，主要包括以下內容：

　　1．國有土地使用權的轉讓。有下列情形之一的，土地使用權轉讓雙方當事人應當在轉讓合同或者協(xié)議簽訂后三十日內，涉及房產變更的，在房產變更登記發(fā)證后十五日內，申請變更登記：（1）依法轉讓土地使用權的；（2）因買賣、轉讓地上建筑物、附著物等一并轉移土地使用權的；（3）房屋所有權變更而使土地使用權變更的，在申請變更登記時，應當提交變更后的房屋所有權證書。

　　2．劃撥改出讓。劃撥土地使用權依法辦理土地使用權出讓手續(xù)的，土地使用者應當在繳納土地使用權出讓金后三十日內，申請變更登記。

　　3．企業(yè)入股。企業(yè)將通過出讓或者國家入股等形式取得的國有土地使用權，再以入股方式轉讓的，轉讓雙方當事人應當在入股合同簽訂之日起三十日內，申請變更登記。

　　4．單位合并、分立。因單位合并、分立、企業(yè)兼并等原因引起土地使用權變更的，有關各方應當在合同簽訂后三十日內或者在接到上級主管部門的批準文件后三十日內，申請變更登記。

　　5．交換、調整。因交換、調整土地而發(fā)生土地使用權、所有權變更的，交換、調整土地的各方應當在接到交換、調整協(xié)議批準文件后三十日內，申請變更登記。

　　6．因抵押而取得土地使用權。因處分抵押財產而取得土地使用權的，取得土地使用權的權利人和原抵押人應當在抵押財產處分后三十日內，申請變更登記。

　　7．因購買房改房而獲得國有土地使用權。出售公有住房，售房單位與購房職工應當在縣級以上地方人民政府房產管理部門登記房屋所有權之日起三十日內，申請變更登記。

　　8．抵押合同變更，主要是合同主體變更，而使抵押的土地使用權發(fā)生變化。土地使用權抵押期間，抵押合同發(fā)生變更的，抵押當事人應當在抵押合同發(fā)生變更后十五日內，申請變更登記。

　　9．土地使用權出租合同的變更。土地使用權出租期間，租賃合同發(fā)生變更的，出租人和承租人應當在租賃合同發(fā)生變更后十五日內，申請變更登記。

　　10．因繼承而獲得土地使用權或者土地他項權利。依法繼承土地使用權和土地他項權利的，繼承人應當在辦理繼承手續(xù)后三十日內，申請變更登記。

　　11．其他。其他形式的土地使用權和土地他項權利變更，當事人應當在發(fā)生變更之日起三十日內，申請變更登記。

　　現在，我國的不動產登記制度正在進一步發(fā)展完善中。有關建設用地使用權流轉后變更登記的規(guī)定，也將隨著登記制度的健全而進一步完備。

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