09年房地產(chǎn)估價師輔導(dǎo)：物權(quán)法解釋（一百三十八）

　　物權(quán)法解釋：第一百三十八條[建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同內(nèi)容]

　　第一百三十八條　采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。

　　建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同一般包括下列條款：

　?。ㄒ唬┊?dāng)事人的名稱和住所；

　?。ǘ┩恋亟缰?、面積等；

　　（三）建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間；

　?。ㄋ模┩恋赜猛荆?/p>

　?。ㄎ澹┦褂闷谙?；

　?。┏鲎尳鸬荣M用及其支付方式；

　?。ㄆ撸┙鉀Q爭議的方法。

　　[解釋]本條是對建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同內(nèi)容的規(guī)定。

　　以出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，不論是采取拍賣、招標(biāo)等公開競價方式，還是采取協(xié)議的方式，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，以明確雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。建設(shè)用地使用權(quán)合同屬于民事合同，雖然各級人民政府代表國家，以土地所有人的身份與建設(shè)用地使用權(quán)人簽訂出讓合同，但是該合同屬于國家以民事主體的身份與其他主體從事的交易行為。

　　建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容主要包括：

　?。?）當(dāng)事人的名稱和住所。當(dāng)事人的名稱和住所，是合同中最基本的要件。如果不寫明當(dāng)事人，合同由誰履行就不明確，當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)更無從談起。雖然出讓的土地屬于國家所有，但是在出讓合同中，國家并不列為出讓人。目前一般是由市、縣人民政府土地行政主管部門代表國家作為出讓人。在實踐中曾出現(xiàn)過經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓人的情況，根據(jù)2005年最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋的規(guī)定，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓人與受讓方簽訂的出讓合同在該司法解釋實施后是無效的。

　?。?）土地界址、面積等。建設(shè)用地出讓合同中應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)明出讓建設(shè)用地的具體界址、面積等基本的用地狀況。為了準(zhǔn)確界定建設(shè)用地的基本數(shù)據(jù)，建設(shè)用地使用權(quán)合同一般會附“出讓宗地界址圖”，標(biāo)明建設(shè)用地的位置、四至范圍等，該附件須經(jīng)雙方當(dāng)事人確認(rèn)。

　?。?）建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間。根據(jù)本法第一百三十六條的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。因此，在分層設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的情況下，必須界定每一建設(shè)用地使用權(quán)具體占用的空間，即標(biāo)明建設(shè)用地占用的面積和四至，建筑物、構(gòu)筑物以及附屬設(shè)施的高度和深度，使建設(shè)用地使用權(quán)人行使權(quán)利的范圍得以確定。

　?。?）土地用途。土地用途是建設(shè)用地使用權(quán)合同的重要內(nèi)容。土地用途可以分為工業(yè)、商業(yè)、娛樂、住宅等用途。我國對建設(shè)用地實行用途管制，不同用途的建設(shè)用地的使用期限是不同的。為了保證建設(shè)用地使用權(quán)人按照約定的用途使用建設(shè)用地，在合同期限內(nèi)，建設(shè)用地使用權(quán)人不得擅自改變建設(shè)用地的用途；需要改變建設(shè)用地使用權(quán)用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓人的同意并經(jīng)土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，重新簽訂或者更改原有的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地出讓金，并辦理相應(yīng)的登記。

　　（5）使用期限。以出讓方式設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)都有期限的規(guī)定。比如，居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年。建設(shè)用地使用權(quán)出讓的期限自出讓人向建設(shè)用地使用權(quán)人實際交付土地之日起算，原劃撥土地使用權(quán)補辦出讓手續(xù)的，出讓年限自合同簽訂之日起算。

　?。?）出讓金等費用及其支付方式。以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)是有償?shù)?，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定支付出讓金等費用。出讓金等費用及其支付方式，土地管理法和城市房地產(chǎn)管理法對此都做了規(guī)定，明確應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。同時，也明確了合同雙方當(dāng)事人的違約責(zé)任。建設(shè)用地使用權(quán)人未按照出讓合同約定支付出讓金等費用的，出讓人有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。建設(shè)用地使用權(quán)人按照出讓合同約定支付出讓金的，市、縣人民政府土地行政主管部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地行政主管部門返還出讓金，土地使用者并可以請求違約賠償。根據(jù)最高人民法院的司法解釋的規(guī)定，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓金低于訂立合同時當(dāng)?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定土地使用權(quán)出讓合同約定的價格條款無效。關(guān)于出讓金的支付方式，根據(jù)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的規(guī)定，土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂出讓合同后60日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。不過，目前對于采取拍賣、招標(biāo)等公開競價方式設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，其出讓金的支付方式可以采取一次性支付或者分期支付的辦法。逾期未全部支付的，出讓人有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。

　?。?）解決爭議的方法。因履行建設(shè)用地使用權(quán)合同發(fā)生爭議的，出讓人和建設(shè)用地使用權(quán)人可以雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，提交雙方當(dāng)事人指定的仲裁委員會仲裁，或者依法向人民法院起訴。

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