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用假設(shè)開發(fā)法計算房地產(chǎn)估價問題(案列)
假設(shè)開發(fā)法
待開發(fā)房地產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費注意點
1.今年計息發(fā)生了變化
?、傥粗?、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值
②投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費(契稅、交易手續(xù)費)=待開發(fā)房地產(chǎn)的價值×一定比例
?、酆罄m(xù)開發(fā)成本、銷售費用(重點)和管理費用。
2.在計算稅費的問題上注意基數(shù)不同如果題目中出現(xiàn)買方需要繳納的契稅、交易手續(xù)費=我們所需要求的價值(v)×一定比例如果題目中出現(xiàn)賣方需要繳納的營業(yè)稅=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值×一定比例案列一:某城市定于2003年6月1日拍賣一塊多層住宅用地,土地總面積為20000平方米,出讓年限為70年,規(guī)劃要求的建筑容積率為1.20.如果某一競買方經(jīng)過調(diào)查研究預計建成后住宅的平均售價為3500元/平方米,土地開發(fā)和房屋建安費用為1500元/平方米,管理費用和銷售費用分別為土地開發(fā)和房屋建安費用之和的3%和6%,銷售稅金與附加為銷售額的5.5%,當?shù)刭徺I土地應(yīng)繳納稅費為購買價格的3%,正常開發(fā)期為2年,希望投入的總資金能獲得15%的年稅前收益率。那么,在競買時,他的最高報價應(yīng)是多少。假設(shè)銀行貸款利率為5.49%.設(shè)購買土地的最高報價為X.計算時,開發(fā)過程中發(fā)生的資金按均勻投入。
用傳統(tǒng)方法進行估價開發(fā)完成后價值=20000×1.2×3500=84000000元=8400.00萬元銷售稅金與附加=8400.00×5.5%=462.00萬元土地開發(fā)、房屋建安、管理費和銷售費=20000×1.2×1500× (1+3%+6%)=39240000元=3924.00萬元購買土地應(yīng)繳納稅費=0.03X投資利息。地價和購買土地應(yīng)繳納稅費的占用期為2年,土地開發(fā)、房屋建安、管理費和銷售費的平均占用期為1年。
投資利息=1.03X×(1+5.49%)2+3924.00×(1+5.49%)-3924.00-1.03X=215.43+0.1162X開發(fā)利潤。與現(xiàn)金流折現(xiàn)法相比,傳統(tǒng)方法的開發(fā)利潤與投資利息之和應(yīng)等價于現(xiàn)金流折現(xiàn)法中以折現(xiàn)體現(xiàn)的預期收益,那么,開發(fā)利潤的年利潤率應(yīng)為9.51%(近似值)開發(fā)利潤=1.03X×(1+9.51%)2+3924.00×(1+9.51%)-3924.00-1.03X=373.17+0.2052X土地價格。
X=8400.00-462.00-3924.00-(215.43+0.1162X)-(373.17+0.2052X)-0.03X X=2537.70萬元案列二:某舊廠房的建筑面積為5000㎡.根據(jù)其所在地點和周圍環(huán)境,適宜裝修改造成商場出售,并可獲得政府批準,但需補交土地使用權(quán)出讓金等400元/㎡(按建筑面積計),同時取得40年的土地使用權(quán)。預計裝修改造期為1年,裝修改造費為每平方米建筑面積1000元;裝修改造完成后即可全部售出,售價為每平方米建筑面積4000元;在裝飾裝修改造完成前半年開始投入廣告宣傳等銷售費用,該費用預計為售價的2%;銷售稅費為售價的6%;購買該舊廠房買方需要繳納的稅費為其價格的4%。試利用上述資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算該舊廠房的正常購買總價和單價(折現(xiàn)卒為12%)。
設(shè)該舊廠房的正常購買總價為y:裝修改造后的總價值=4000×5000/(1+12%)=1 785.7l(萬元)
裝修改造總費用=1000×5 000/(1+12%)0.5=472.46(萬元)
銷售費用總額 =4000×5000×2%/(1+12%)0.75=36.74(萬元)
根據(jù)教材P338銷售費用折現(xiàn)時間的確定。因為銷售費用是在建成前半年開始投入,可視為在其0.5年的期中投入即 0.25年時投入,裝修改造期為1年,此時距估價時點有1-0.25=0.75年的時間,因此折現(xiàn)時間為0.75.銷售稅費總額=1 785.71×6%=107.14(萬元)
購買該舊廠房的稅費總額=V×4%=0.04V(萬元)
需補交土地使用權(quán)出讓金等的總額=400×5000=200(萬元)
V=1 785.71—472.46—36.74—0.04V—200=932.09(萬元)
故:舊廠房總價=932.09 (萬元) 舊廠房單價=1864.18(元/㎡)
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