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評論:房地產業(yè)已經告別黃金年代
原標題:評論:房地產業(yè)已經告別黃金年代
■ 一家之言
中國房地產業(yè)其實已經告別黃金年代,行業(yè)利潤率持續(xù)下滑,賺錢越來越難。然而,房地產開發(fā)業(yè)的特征是生產周期長,前進的慣性大。行業(yè)已經變向,前方出現冰山,但開發(fā)商調轉船頭卻需要更長的時間。
2014年房地產開發(fā)企業(yè)的年報數據不太理想。據Wind數據顯示:滬深兩市共75家上市房企公布了2014年年報,平均負債率為74.05%,短期借款卻同比大增29.33%,這意味著房企償債壓力大增,資金鏈緊張。
經歷了2014年的全國普遍性降溫,房地產開發(fā)行業(yè)不景氣。國家統(tǒng)計局有一個反映房企資金面的核心指標:房地產開發(fā)企業(yè)到位資金。2014年這一指標同比下降0.1%,而過去十幾年增幅多在10%以上,即便是樓市低迷的2008年,同比增幅也為5.7%。
更值得關注是,2011年下半年全國市場開始分化,一線城市和部分二線城市走勢較強,2012-2013年出現了復蘇和回暖;而部分二線城市和多數三四線城市趨弱,2013年并無市場繁榮。與之相適應,開發(fā)商經營情況趨于分化,大房企強于中小房企,央企強于民企,布局于一二線的房企強于三四線房企。當前少數房企經營情況還算穩(wěn)健,但多數房企都已身處水深火熱之中。
另一組數據可資佐證房企分化。Wind數據統(tǒng)計:截至2014年12月18日,房地產行業(yè)并購標的交易達245宗,總價值為1210億元,同比暴增80%。很多房企日子實在過不下去的,只能“賣兒賣女賣身”。如果說綠城股權之爭、佳兆業(yè)遭遇“黑天鵝”而賣身,還只是大房企的個別案例,那么成千上萬房企默默撤退、甚至以老板跑路為結局,更能說明中國房地產開發(fā)業(yè)正在經歷的強震與劇變。
中國房地產業(yè)其實已經告別黃金年代,行業(yè)利潤率持續(xù)下滑,賺錢越來越難。然而,房地產開發(fā)業(yè)的特征是生產周期長,前進的慣性大。行業(yè)已經變向,前方出現冰山,但開發(fā)商調轉船頭卻需要更長的時間。于是,有些船已被冰山撞沉,很多船正奪路而逃,只有個別大船(尤其是央企)不懼冰山,暫無大礙。開發(fā)行業(yè)和開發(fā)企業(yè),面臨著許多困惑,轉型之路注定艱辛。
近些年,中國房地產開發(fā)業(yè)堪稱巨頭爭霸,群雄亂戰(zhàn),有些開發(fā)商甚至僅僅為了銷售金額能排進前幾名而猛搶地、大擴張。比如在制定2014年銷售目標方面,很多房企玩起了“大躍進”,結果銷售金額增長了,銷售利潤卻下降了。無處拿地也就成為房地產商發(fā)展的第一個瓶頸。
2010年限購限貸限價等政策狠壓一二線城市,大中型開發(fā)商轉而進軍三四線城市。但大量樓市供應之后,卻發(fā)現三四線城市需求跟不上,房價漲不動,賺錢很辛苦。于是2013年又紛紛殺回一線和少數二線城市,但這些城市供地量較少,搶地者眾,地價居高不下,即便是樓市降溫的2014年,高價地仍數不勝數。于是新問題來了:面粉價太高,面包難賺錢。2013-2014年上半年,一線城市的諸多高價地塊,現已證明很難賺到錢。拿地時風光,賣房時發(fā)愁。
此外,住宅市場的強力調控使得很多開發(fā)商加大了商辦類物業(yè)的開發(fā)規(guī)模,同時很多地方官員又在政績觀的驅動下規(guī)劃了很多商辦類物業(yè),于是近兩年很多城市,尤其是二線城市商辦類物業(yè)供應過剩、銷售與招商困難。商辦類市場的泡沫一旦破滅,其負面影響遠大于住宅市場。
中國經濟新常態(tài)的重要內涵之一是由粗放式發(fā)展轉向集約化發(fā)展,實現有質量的增長。房地產行業(yè)同樣也不能例外。
□楊紅旭(上海易居房地產研究院副院長)
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