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評論:房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)告別黃金年代
原標(biāo)題:評論:房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)告別黃金年代
■ 一家之言
中國房地產(chǎn)業(yè)其實已經(jīng)告別黃金年代,行業(yè)利潤率持續(xù)下滑,賺錢越來越難。然而,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的特征是生產(chǎn)周期長,前進(jìn)的慣性大。行業(yè)已經(jīng)變向,前方出現(xiàn)冰山,但開發(fā)商調(diào)轉(zhuǎn)船頭卻需要更長的時間。
2014年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的年報數(shù)據(jù)不太理想。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示:滬深兩市共75家上市房企公布了2014年年報,平均負(fù)債率為74.05%,短期借款卻同比大增29.33%,這意味著房企償債壓力大增,資金鏈緊張。
經(jīng)歷了2014年的全國普遍性降溫,房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)不景氣。國家統(tǒng)計局有一個反映房企資金面的核心指標(biāo):房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金。2014年這一指標(biāo)同比下降0.1%,而過去十幾年增幅多在10%以上,即便是樓市低迷的2008年,同比增幅也為5.7%。
更值得關(guān)注是,2011年下半年全國市場開始分化,一線城市和部分二線城市走勢較強(qiáng),2012-2013年出現(xiàn)了復(fù)蘇和回暖;而部分二線城市和多數(shù)三四線城市趨弱,2013年并無市場繁榮。與之相適應(yīng),開發(fā)商經(jīng)營情況趨于分化,大房企強(qiáng)于中小房企,央企強(qiáng)于民企,布局于一二線的房企強(qiáng)于三四線房企。當(dāng)前少數(shù)房企經(jīng)營情況還算穩(wěn)健,但多數(shù)房企都已身處水深火熱之中。
另一組數(shù)據(jù)可資佐證房企分化。Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計:截至2014年12月18日,房地產(chǎn)行業(yè)并購標(biāo)的交易達(dá)245宗,總價值為1210億元,同比暴增80%。很多房企日子實在過不下去的,只能“賣兒賣女賣身”。如果說綠城股權(quán)之爭、佳兆業(yè)遭遇“黑天鵝”而賣身,還只是大房企的個別案例,那么成千上萬房企默默撤退、甚至以老板跑路為結(jié)局,更能說明中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)正在經(jīng)歷的強(qiáng)震與劇變。
中國房地產(chǎn)業(yè)其實已經(jīng)告別黃金年代,行業(yè)利潤率持續(xù)下滑,賺錢越來越難。然而,房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的特征是生產(chǎn)周期長,前進(jìn)的慣性大。行業(yè)已經(jīng)變向,前方出現(xiàn)冰山,但開發(fā)商調(diào)轉(zhuǎn)船頭卻需要更長的時間。于是,有些船已被冰山撞沉,很多船正奪路而逃,只有個別大船(尤其是央企)不懼冰山,暫無大礙。開發(fā)行業(yè)和開發(fā)企業(yè),面臨著許多困惑,轉(zhuǎn)型之路注定艱辛。
近些年,中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)堪稱巨頭爭霸,群雄亂戰(zhàn),有些開發(fā)商甚至僅僅為了銷售金額能排進(jìn)前幾名而猛搶地、大擴(kuò)張。比如在制定2014年銷售目標(biāo)方面,很多房企玩起了“大躍進(jìn)”,結(jié)果銷售金額增長了,銷售利潤卻下降了。無處拿地也就成為房地產(chǎn)商發(fā)展的第一個瓶頸。
2010年限購限貸限價等政策狠壓一二線城市,大中型開發(fā)商轉(zhuǎn)而進(jìn)軍三四線城市。但大量樓市供應(yīng)之后,卻發(fā)現(xiàn)三四線城市需求跟不上,房價漲不動,賺錢很辛苦。于是2013年又紛紛殺回一線和少數(shù)二線城市,但這些城市供地量較少,搶地者眾,地價居高不下,即便是樓市降溫的2014年,高價地仍數(shù)不勝數(shù)。于是新問題來了:面粉價太高,面包難賺錢。2013-2014年上半年,一線城市的諸多高價地塊,現(xiàn)已證明很難賺到錢。拿地時風(fēng)光,賣房時發(fā)愁。
此外,住宅市場的強(qiáng)力調(diào)控使得很多開發(fā)商加大了商辦類物業(yè)的開發(fā)規(guī)模,同時很多地方官員又在政績觀的驅(qū)動下規(guī)劃了很多商辦類物業(yè),于是近兩年很多城市,尤其是二線城市商辦類物業(yè)供應(yīng)過剩、銷售與招商困難。商辦類市場的泡沫一旦破滅,其負(fù)面影響遠(yuǎn)大于住宅市場。
中國經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的重要內(nèi)涵之一是由粗放式發(fā)展轉(zhuǎn)向集約化發(fā)展,實現(xiàn)有質(zhì)量的增長。房地產(chǎn)行業(yè)同樣也不能例外。
□楊紅旭(上海易居房地產(chǎn)研究院副院長)
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