分析2014年的房地產(chǎn)市場，暴漲還是暴跌

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    2013年已到年底，2014年的樓市走勢備受廣大群眾的關(guān)注，房價是暴漲還是暴跌？如今，房地產(chǎn)市場上流傳著依稀錯誤的看法和數(shù)據(jù)，那么2014年的房地產(chǎn)市場到底走勢如何呢？下面我們仔細的看下面的分析！

    一、近幾年房價持續(xù)上漲，不少買房較早的人，身價隨之上漲，自然喜氣洋洋。

    這是典型的投資心態(tài)。社會上有一套房的家庭占了大多數(shù)，一般家庭不大可能在房價漲幅巨大后拋售后獲利，因中國人“安居樂業(yè)”的觀念根深蒂固，為賺錢而賣出房子再租房的做法是要有先進的投資觀念的。所以不管自己的房子漲了多少，只要不賣，就不能實現(xiàn)這種收益。也就是所說的紙上富貴。所以，房價雖然漲了不少，可是對于大多只有一套房的家庭來講，沒有什么意義。

    二、中國住房貸款是浮動利率

    當利率變動時，從第二年初開始，實行新利率。人們買房時，一看一個月還款不過一兩千元，小意思，完全可以承受。但現(xiàn)行一年期存款利率僅2.25%（在2004年甚至低于物價漲幅3%），貸款利率5.58%，但1979年來算術(shù)平均是6.58%，按現(xiàn)在的利差來算，貸款利率就是9.91%。

    三、中國人多地少，所以房價應(yīng)上漲。中國平均人口密度是每平方公里132人，日本、韓國、印度、越南、德國的這個數(shù)據(jù)分別為336、478、338、238、230。即使沿海的13省、市、自治區(qū)的平均人口密度也不過每平方公里407人，與上述幾個國家相比并沒有本質(zhì)差別，如按適宜居住的面積計算，我國東部地區(qū)的人口密度低于日本、韓國和印度，如日本山地、丘陵占3/4，按適宜居住的面積計算，日本的人口密度超過了1300人每平方公里。所以雖中國人多，但地并不少，人多不是房價肯定上漲的理由。

    四、房價只會漲不會跌。也許從一個比較長的時間，比如100年，不考慮通貨膨脹，房價確實只漲不跌?？墒情L期看漲，并不等于只漲不跌。事實上沒有任何一種東西是只漲不跌的，不管有多少看起來充分的理由。房價應(yīng)該適度緩慢上漲，如超過平均上漲速度，則必有回落的壓力。而且房屋價格漲其實本質(zhì)上講是土地在升值，就房屋建筑本身來講是不斷貶值的（會計上要提折舊），因建筑水平越來越落后，也越來越陳舊。而土地所有權(quán)是國家的，永遠不屬于個人。

    五、有成交就是有需求。不少人認為現(xiàn)在房市供銷兩旺，是健康的。其實購買不代表實際需求，因為心理預(yù)期扭曲了真正的需求。市場經(jīng)歷了幾年的持續(xù)上漲，所以不少購房人全家透支未來購買，因預(yù)期會上漲，不買以后要付出更高的價格，造成真實需求被夸大。