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房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》第一章沖刺內(nèi)容(13)
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三)成本法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤(2003指錯(cuò)題、2004改錯(cuò)題、2005指錯(cuò)題)
?。?)沒有選擇估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀成本;
?。?)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目不全面(成本構(gòu)成項(xiàng)目有7大項(xiàng):①土地取得費(fèi)用;②開發(fā)成本;③管理費(fèi)用;④銷售費(fèi)用;⑤投資利息;⑥銷售稅費(fèi);⑦開發(fā)利潤(rùn)。要注意:不同類型的房地產(chǎn)成本構(gòu)成,如商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成、農(nóng)地征用價(jià)格構(gòu)成、拆遷房屋價(jià)格構(gòu)成、劃撥土地使用權(quán)價(jià)格構(gòu)成、出讓土地使用權(quán)價(jià)格構(gòu)成等);
?。?)銷售稅費(fèi)的計(jì)算基數(shù)和稅率的采用可能出現(xiàn)錯(cuò)誤(銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入而不是成本,各稅種計(jì)稅方式必須明確,稅費(fèi)通常為“兩稅一費(fèi)”,不包括所得稅和土地增值稅等);成本法中未考慮相關(guān)銷售費(fèi)用。
?。?)投資利息計(jì)算錯(cuò)誤,主要包括:①計(jì)息項(xiàng)目有4項(xiàng),即土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本和管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用,不能缺項(xiàng)也不能多項(xiàng),否則就存在錯(cuò)誤(如銷售稅費(fèi)計(jì)算利息);②計(jì)息期確定錯(cuò)誤;③利率確定錯(cuò)誤。
?。?)開發(fā)利潤(rùn)計(jì)算錯(cuò)誤,主要包括:①利潤(rùn)率缺乏依據(jù);②利潤(rùn)率與利潤(rùn)計(jì)算基數(shù)不對(duì)應(yīng)(正確的對(duì)應(yīng)關(guān)系是:
“直接成本利潤(rùn)率”對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本+開發(fā)成本”
“投資利潤(rùn)率”對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本十開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用”
“成本利潤(rùn)率”對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息”
“銷售利潤(rùn)率”對(duì)應(yīng)的計(jì)算基數(shù)為“開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值”);
?。?)如果地價(jià)采用“基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法”時(shí),基準(zhǔn)地價(jià)公布之日與估價(jià)時(shí)點(diǎn)有“時(shí)差”,而未進(jìn)行“時(shí)差”對(duì)價(jià)格影響的修正;基準(zhǔn)地價(jià)修正法中,年期修正方法(公式)錯(cuò);基準(zhǔn)地價(jià)修正法中,已經(jīng)過年限錯(cuò)計(jì)算錯(cuò)誤;
?。?)重置價(jià)格公布之日與估價(jià)時(shí)點(diǎn)有時(shí)差,而未進(jìn)行“時(shí)差”對(duì)價(jià)格影響的修正;
?。?)建筑物折舊的計(jì)算公式、折舊年限計(jì)算錯(cuò)誤、未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對(duì)建筑物價(jià)值的影響;
?。?)計(jì)算建筑物折舊時(shí)未考慮經(jīng)濟(jì)折舊和功能折舊或計(jì)算存在錯(cuò)誤;
?。?0)分宗轉(zhuǎn)讓土地要考慮可轉(zhuǎn)讓土地面積的比例;
(11)對(duì)有償出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估,當(dāng)估價(jià)對(duì)象的剩余土地使用權(quán)年限短于法定最高出讓年限時(shí),沒有對(duì)結(jié)果進(jìn)行年期修正;
(12)若市場(chǎng)狀況不穩(wěn)定,未對(duì)市場(chǎng)狀況對(duì)價(jià)格影響進(jìn)行修正;
?。?3)殘值率與《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中的規(guī)定不一致(正確的是:①鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為0;②磚混結(jié)構(gòu)一等為2%;③磚混結(jié)構(gòu)二等為2%;④磚木結(jié)構(gòu)一等為6%;⑤磚木結(jié)構(gòu)二等為4%;⑥磚木結(jié)構(gòu)三等為3%;⑦簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)為0);
(14)成新率的確定缺少依據(jù)或《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》不一致或計(jì)算錯(cuò)誤(正確的是:①完好房為八、九、十成新;②基本完好房為六、七成新;③一般損壞房為四、五成新;④嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房為一、二、三成新);
(15)建筑物折舊年限要以經(jīng)濟(jì)壽命為準(zhǔn),否則就是錯(cuò)誤;
(16)純計(jì)算錯(cuò)誤。
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