房地產(chǎn)估價師《案例分析》第二章沖刺內(nèi)容（5）

　　（三）商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線和難點處理

　　1.商務(wù)辦公房地產(chǎn)租金的求取

　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)的租金一般采用市場法求取。租金的求取應(yīng)注意以下問題：

　　（1）租約問題。

　　在租期內(nèi)有租約限制，應(yīng)根據(jù)合同租金來計算凈收益；租期結(jié)束后，應(yīng)根據(jù)市場租金利用市場法求取估價對象房地產(chǎn)的凈收益，并根據(jù)市場租金變化趨勢判斷未來租金水平。

　　（2）租金構(gòu)成的內(nèi)涵問題。

　　商務(wù)辦公房地產(chǎn)的租金往往存在差異，主要表現(xiàn)有：①租金中包含物業(yè)管理費(fèi)；②租金中包含物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)；③租金中不含物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)；④計租面積為建筑面積，含分?jǐn)偨ㄖ娣e；⑤計租面積按套內(nèi)建筑面積，不含分?jǐn)偨ㄖ娣e。估價時應(yīng)根據(jù)估價對象的租金構(gòu)成內(nèi)涵，選擇同一租金構(gòu)成內(nèi)涵的實例。

　?。?）租金的支付方式問題。

　　租金支付方式的不同，體現(xiàn)出資金時間價值的差異，必然導(dǎo)致租賃價格的差異。按月、季、年支付、按租約期限一次支付。

　　因此，在運(yùn)用市場法求取估價對象租金時，應(yīng)詳細(xì)了解交易實例的租金支付方式，并要求統(tǒng)一租金支付方式。

　?。?）地下車庫租金問題。

　　臨時使用的車位租金的測算比較困難，向業(yè)主包月出租較容易計算。向訪客提供臨時出租車位較麻煩。一般按如下步驟進(jìn)行測算：首先，了解不同時段的租金水平；第二，了解同一工作日的高峰時段與非高峰時段車位的利用率差異，確定車位的工作日周轉(zhuǎn)次數(shù)；第三，了解工作日與非工作日車位的利用率差異，確定車位的非工作日周轉(zhuǎn)次數(shù)；最后分別測算工作日與非工作日的車位租金收入，兩者之和即為臨時使用的車位租金收入。

　　2.整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

　?。?）單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。

　　對其估價主要采用市場法和收益法。由于市場上整幢辦公樓轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的交易實例比較少，難以通過整幢辦公樓轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的交易實例來求取估價對象的價格。但由于單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)就是估價對象只有辦公一種功能，每一層的價格差異比較小，層與層之間主要存在樓層價格差異，因此，可以先評估出一層的價格，再確定層差修正系數(shù)，計算出所有樓層的價格。

　?。?）商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。

　　對商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，首先要分清不同的功能區(qū)及其面積大小，然后分別按辦公用房、居住用房進(jìn)行估價，辦公用房可以采用市場法和收益法估價，居住用房主要采用市場法估價。

　?。?）綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。

　　對綜合商務(wù)辦公房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，首先要分清不同的功能區(qū)，了解和確定各功能區(qū)的其面積大小、經(jīng)營方式、收益能力等；其次，根據(jù)不同功能區(qū)的收益性特點、交易實例收集的難易程度而選用不同的估價方法，主要采用市場法和收益法進(jìn)行估價；最后，將各功能區(qū)的價格進(jìn)行匯總得到整幢綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價格。

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