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房地產估價師《案例分析》第一章沖刺內容(8)
?。ㄈ┕纼r技術報告可能存在的錯誤
“估價技術報告”應包括以下7項內容:
1.實物狀況分析或個別因素分析
注意因素分析與估價對象相吻合,如:
?。?)商業(yè):要具體分析用途、用地面積、臨街狀況、建筑品質及內部格局、樓層、凈高、建筑面積、裝修、無形價值等內容。
?。?)住宅:要具體分析房屋結構、建筑面積、設施設備、質量、裝修、朝向、樓層等內容。
?。?)工業(yè):要具體分析用途、用地面積、建筑物結構、建筑面積、設施設備等內容。
(4)寫字樓:要具體分析用地面積、外觀形象、內部裝修、設施設備、智能化程度、物業(yè)服務水平、組戶類型、樓層、建筑面積、可出租面積等內容。
2.區(qū)位狀況分析或區(qū)域因素分析
注意分析因素與估價對象相吻合,如:
?。?)商業(yè):要具體分析繁華程度、交通條件、臨街情況等內容;
?。?)住宅:要具體分析交通條件、生活服務設施、公用配套設施、環(huán)境狀況等內容;
?。?)工業(yè):要具體分析區(qū)域、地理位置、交通、基礎設施等內容。
?。?)寫字樓:集聚程度、交通條件、臨街狀況、周邊環(huán)境。
3.市場背景分析
市場背景分析需要有詳細的分析過程,包括過去、現在和可預見的未來的市場狀況分析,從深層次揭示影響類似房地產價格的主要因素。市場背景分析過于簡單也可視為一項錯誤。如,寫字樓使用住宅的市場背景。
4.最高最佳使用分析
最高最佳使用分析應說明房地產現狀和規(guī)劃要求、估價用途的確定。
5.估價方法的選用
“估價方法的選用”要詳細闡述估價技術思路、選用估價方法的理由、以及這些估價方法的定義。其可能存在的錯誤在后面的“估價方法選用錯誤”詳細闡述。
6.估價測算過程
“估價測算過程”要詳細說明估價方法的測算過程、參數選取等內容。其可能存在的錯誤在后面的“估價方法運用錯誤”詳細闡述。
7.估價結果的確定
“估價結果的確定”要詳細說明估價結果及其確定的理由。其可能出現的錯誤主要表現在:
?。?)確定估價結果的理由不充分。兩個結果,如何得到最后結果,沒有說明,如權重差別大沒有說明原因。估價結果需要有理由來支持(如:估價原則、估價人員周密計算、根據本類房地產市場情況、專家意見、估價人員經驗等來確定估價結果)。如:“根據上述計算,確定估價結果為XX萬元”,而確定的“估價結果”又與計算結果不一致的情形屬于“確定估價結果的理由不充分”。
?。?)最終結果應說明總價和單價,并要有大寫金額,如用外幣應說明估價時點的人民幣市場匯率中間價,并注明折合的人民幣價格。否則,視為錯誤。
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