2015房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策講義（5）

　　4.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成與測(cè)算方法

　　4.1 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成（3+2）

　　包干制（三項(xiàng)）

　　物業(yè)服務(wù)成本

　　法定稅費(fèi)

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)

　　酬金制（兩項(xiàng)）

　　物業(yè)服務(wù)支出

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金

　　物業(yè)服務(wù)成本或支出

　　構(gòu)成（九項(xiàng)）

　　管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)

　　共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用

　　清潔衛(wèi)生費(fèi)用

　　綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

　　秩序維護(hù)費(fèi)用

　　辦公費(fèi)用

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用

　　經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用

　　重要規(guī)定

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)通地專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或成本中

　　如電梯的日常維護(hù)費(fèi)用可列入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本，但更換電梯的費(fèi)用要從專(zhuān)項(xiàng)維修資金中支出

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)的信息公開(kāi)

　　酬金制

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)屬代管性質(zhì)，歸業(yè)主所有

　　物業(yè)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主大會(huì)公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算

　　每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況

　　業(yè)主大會(huì)提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)答復(fù)

　　包干制

　　一般業(yè)主不需要了解資金情況，因物業(yè)企業(yè)盈虧自擔(dān)

　　【2009年真題】
　　實(shí)行包干制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，其構(gòu)成不包括（ ）。
　　A．物業(yè)服務(wù)成本
　　B．法定稅費(fèi)
　　C．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金
　　D．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)

　　【答案】C
　　【解析】包干制的不包括酬金。

　　【2008年真題】－綜合分析題
　　如果丙物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行酬金制，則其物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成不包括。（ ）
　　A．物業(yè)公司人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)
　　B．物業(yè)公司管理人員的獎(jiǎng)金
　　C．物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用
　　D．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施的維修和更新改造費(fèi)用

　　【答案】D
　　【解析】D屬于專(zhuān)項(xiàng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

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