2015房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》講義（4）

　　第四節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)管理

　　1．零售商業(yè)物業(yè)分析

　　1.1 零售商業(yè)物業(yè)的分類

　　零售商業(yè)物業(yè)分類的依據(jù)（三方面）

　　建筑規(guī)模

　　經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)

　　商業(yè)輻射區(qū)域的范圍

　　第一種分類分類（五種類型）

　　市級(jí)購物中心

　　地區(qū)購物商場(chǎng)

　　居住區(qū)商場(chǎng)

　　鄰里服務(wù)性商店

　　特色商店

　　第二種分類（兩種類型）

　　只經(jīng)營(yíng)零售業(yè)的獨(dú)立的建筑物或建筑群

　　綜合用途物業(yè)內(nèi)的零售部分

　　【2006年真題】

　　對(duì)零售商業(yè)物業(yè)進(jìn)行分類的主要依據(jù)有（ ）。
　　A．建筑規(guī)模
　　B．經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)
　　C．商業(yè)輻射區(qū)域的范圍
　　D．周圍環(huán)境
　　E．服務(wù)人口的收入水平

　　【答案】ABC

　　1.2 零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域分析

　　商業(yè)輻射區(qū)域概念

　　是指某一零售商業(yè)物業(yè)的主要消費(fèi)者的分布范圍

　　分析內(nèi)容

　　可能的顧客流量

　　消費(fèi)者行為

　　喜好和偏好

　　購買能力分析

　　商業(yè)輻射區(qū)分為三個(gè)部分

　　主要區(qū)域

　　次要區(qū)域

　　邊界區(qū)域

　　【2008年真題】

　　零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域通常包括（ ）。
　　A．核心區(qū)域
　　B．影響區(qū)域
　　C．主要區(qū)域
　　D．次要區(qū)域
　　E．邊界區(qū)域

　　【答案】CDE

　　1.3 特色、位置和停車

　　特色

　　特色對(duì)小型商場(chǎng)并不很重要，但對(duì)較大型的購物中心很重要

　　位置

　　位置的優(yōu)劣取決于消費(fèi)者到達(dá)該地點(diǎn)是否方便，即物業(yè)的易接近性或交通的通達(dá)程度，而不一定是離交通主干道的距離

　　停車位設(shè)置的衡量指標(biāo)

　　一是停車系數(shù)：停車位面積與零售商業(yè)物業(yè)建筑面積的比率，約為1/3

　　二是停車指數(shù)：即每100平方米營(yíng)業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個(gè)數(shù)，在4－5之間

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