房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第九章考試內(nèi)容

　　考試目的：本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法，包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟以及每個(gè)操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法概述

　　一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的含義*——成本法的倒算法

　　二、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論依據(jù)——預(yù)期原理、地租原理

　　三、假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件*

　　（一）假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象

　?。ǘ┘僭O(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)需要具備的條件

　　有規(guī)劃條件，但尚未明確的待開(kāi)發(fā)用地，不可用假設(shè)開(kāi)發(fā)法

　　（三）假設(shè)開(kāi)發(fā)法的其他用途

　　測(cè)算待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的最高價(jià)格、預(yù)期利潤(rùn)、開(kāi)發(fā)中的最高費(fèi)用

　　四、假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的操作步驟*

　　第二節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本公式*

　　一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式*

　　待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值-后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)

　　二、按估價(jià)對(duì)象和開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況細(xì)化的公式（5種不同情況的起點(diǎn)：生地、毛地＼熟地、在建工程、舊房地；2種情況的終點(diǎn)：熟地、新房地。前者是土地開(kāi)發(fā)，也稱(chēng)一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)；后者是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，也稱(chēng)二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)）

　?。ㄒ唬┣笊貎r(jià)值的公式

　　1．適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式

　　2．適用于將生地開(kāi)發(fā)成熟地的公式

　　（二）求毛地價(jià)值的公式

　　1．適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式、

　　2．適用于將毛地開(kāi)發(fā)成熟地的公式

　?。ㄈ┣笫斓貎r(jià)值的公式（適用于在熟地上進(jìn)行房屋建設(shè)）

　　（四）求在建工程價(jià)值的公式（適用于將在建工程續(xù)建成房屋）*

　?。ㄎ澹┣笈f房?jī)r(jià)值的公式（適用于將舊房重新裝飾裝修改造或改變用途成新房）

　　三、按開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式細(xì)化的公式

　?。ㄒ唬┻m用于開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷(xiāo)售的公式

　?。ǘ┻m用于開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)出租或營(yíng)業(yè)的公式

　　第三節(jié)現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法*

　　一、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義

　　二、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別*

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的差異；

　　傳統(tǒng)方法不折現(xiàn)，直接加總；現(xiàn)金流量折現(xiàn)法需要折現(xiàn)處理；

　　傳統(tǒng)方法單獨(dú)計(jì)算利息和利潤(rùn)，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，在利息率中考慮利息與利潤(rùn)，不需要單獨(dú)計(jì)算利息與利潤(rùn)。

　　三、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點(diǎn)*

　　第四節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算中各項(xiàng)的求取*

　　建造期＼建設(shè)期＼銷(xiāo)售期＼經(jīng)營(yíng)期＼開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期

　　一、后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期P332圖形要熟練

　　二、開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值

　?。ㄒ唬╅_(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)狀況

　　（二）開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)同

　?。ㄈ╅_(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值的預(yù)測(cè)方法

　　三、后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)

　　四、折現(xiàn)率

　　五、測(cè)算中的其他有關(guān)問(wèn)題

　　（一）注意假設(shè)開(kāi)發(fā)法的三種估價(jià)前提：自己開(kāi)發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓、被迫轉(zhuǎn)讓

　　三種情況下的價(jià)值，自己開(kāi)發(fā)最大、自愿轉(zhuǎn)讓居中，被迫轉(zhuǎn)讓的最小。

　?。ǘ?yīng)考慮開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值以外的收益

　　第五節(jié)假設(shè)開(kāi)發(fā)法總結(jié)和運(yùn)用舉例

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