二三級(jí)聯(lián)動(dòng)有益“消化”增收 存量房或?qū)⒊^(guò)一手房市場(chǎng)

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　　與早些年前全國(guó)各地開(kāi)始出現(xiàn)此起彼伏的“日光盤(pán)”、“買(mǎi)不到房砸售樓部”的市場(chǎng)環(huán)境不同，在調(diào)控依舊進(jìn)入2012年尾時(shí)節(jié)，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未進(jìn)入回暖通道，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)難題多，客戶爭(zhēng)奪依舊激烈。流入三級(jí)市場(chǎng)操作的二級(jí)項(xiàng)目，開(kāi)始頻頻出現(xiàn)在市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士多認(rèn)為目前西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的互動(dòng)中，存在較大的改善空間。

　　首先，二三級(jí)分工需明確。二級(jí)市場(chǎng)總體把控項(xiàng)目進(jìn)度，并根據(jù)市場(chǎng)及時(shí)調(diào)整策略，整合各項(xiàng)渠道資源，有計(jì)劃推售項(xiàng)目。而三級(jí)市場(chǎng)則適合在外圍聯(lián)動(dòng)，以自身渠道優(yōu)勢(shì)，針對(duì)性轉(zhuǎn)介潛在客戶，更快更有效地提高銷(xiāo)售率;其次，二三級(jí)聯(lián)動(dòng)需目標(biāo)一致。針對(duì)二級(jí)項(xiàng)目，由于非同一家公司，不太注重連貫的綜合影響，單純以成交為目的，不惜犧牲整盤(pán)利益——包括發(fā)展商品牌、后續(xù)價(jià)值點(diǎn)提升等，使得聯(lián)動(dòng)效果大打折扣;第三，二三級(jí)聯(lián)動(dòng)需流程規(guī)范。二三級(jí)聯(lián)動(dòng)涉及發(fā)展商、客戶、二級(jí)人員、三級(jí)人員，每個(gè)環(huán)節(jié)均需有統(tǒng)一的規(guī)范流程，在執(zhí)行過(guò)程中，不能因?yàn)榱鞒虇?wèn)題導(dǎo)致成交受阻。

　　今年以來(lái)，無(wú)論銀行利息怎么下調(diào)，市場(chǎng)期待如何強(qiáng)烈，都無(wú)法掩蓋經(jīng)濟(jì)下滑、房地產(chǎn)寒冬持續(xù)的基本面。因?yàn)檫@一輪經(jīng)濟(jì)下滑、地產(chǎn)低迷，雖然看起來(lái)是限購(gòu)和限貸政策引起，其實(shí)已經(jīng)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、歐債危機(jī)、全球經(jīng)濟(jì)、氣候異常，甚至民生訴求等等問(wèn)題聯(lián)系在一起。

        在房地產(chǎn)方面，就不只是現(xiàn)在的成交不足、價(jià)格下滑、開(kāi)發(fā)周期和交房周期延長(zhǎng)的問(wèn)題，而且還涉及到長(zhǎng)遠(yuǎn)的行業(yè)大調(diào)整。對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，專(zhuān)家建議需要關(guān)心幾個(gè)問(wèn)題：首先，如果是一次購(gòu)房或二次購(gòu)房，那么買(mǎi)一手房還是買(mǎi)二手新房?因?yàn)槟阋紤]的不是有多少升值潛力和多少面子價(jià)值，而是性?xún)r(jià)比45周排行和好住的居住價(jià)值;其次，如果是三次以上購(gòu)房，住宅產(chǎn)品還有多少投資價(jià)值?反過(guò)來(lái)，持有的幾套住宅還有多少持有價(jià)值?因?yàn)橐坏┓慨a(chǎn)稅推出，持有的房子越多，可能受損越大;第三，如果要投資商鋪、寫(xiě)字樓，乃至度假公寓或別墅，其中的風(fēng)險(xiǎn)怎么把控?如何學(xué)會(huì)投資這些風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品?因?yàn)檫@類(lèi)產(chǎn)品價(jià)值差異很大，穩(wěn)賺不賠時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。

        總之，房地產(chǎn)行業(yè)大調(diào)整時(shí)期已經(jīng)來(lái)臨，存量房市場(chǎng)超過(guò)一手房市場(chǎng)已經(jīng)指日可待。無(wú)論剛性需求、首改需求、投資需求，購(gòu)房觀念和投資方法都需要響應(yīng)的調(diào)整，房地產(chǎn)理財(cái)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。

　　近期身邊的很多朋友都在問(wèn)，是不是該出手買(mǎi)房了?這個(gè)問(wèn)題在不同的時(shí)期，顯然會(huì)有著完全不同的答案。在進(jìn)入2012年下半年的這個(gè)時(shí)間，我們?cè)撛趺纯创@個(gè)問(wèn)題呢?

　　下半年，出臺(tái)重大的有利于或不利于樓市的政策可能性都不大。所以，近階段樓市將處于相對(duì)平穩(wěn)期。一年多的樓市高壓政策，對(duì)樓市的影響非常大，對(duì)于西安而言，商品房的整體價(jià)格已經(jīng)降到了一個(gè)較低的水位?！?/p>

　　不過(guò)，無(wú)論對(duì)于什么樣的人群，我們還是要特別提醒購(gòu)房者注意幾個(gè)問(wèn)題：首先，我們非常不建議購(gòu)房者買(mǎi)超過(guò)自己支付能力太多的物業(yè)，住房不是生活的全部。其次，對(duì)于各種各樣的內(nèi)部購(gòu)房和單位團(tuán)購(gòu)千萬(wàn)要注意和慎重。再次，買(mǎi)房以國(guó)字頭企業(yè)和現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，或至少是獲得商品房預(yù)售許可證的物業(yè)為首選。最后，買(mǎi)商業(yè)物業(yè)，需慎之又慎!

        對(duì)于那些生活上有迫切需求，必須買(mǎi)房的人群(剛需)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在買(mǎi)房有非常多的機(jī)會(huì)買(mǎi)到性?xún)r(jià)比很高的房產(chǎn)。購(gòu)房者不妨多出來(lái)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，很多房子已經(jīng)低于片區(qū)的二手房?jī)r(jià)格。對(duì)于投資性客戶，合理的投資理論是別把雞蛋放一個(gè)籃子里：物業(yè)持有量過(guò)大的人群，可以?xún)?yōu)化自己的物業(yè)，劣出優(yōu)進(jìn);物業(yè)持有量不足的人群，可以在這個(gè)階段進(jìn)行選擇性增持。

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