二三級聯(lián)動有益“消化”增收 存量房或?qū)⒊^一手房市場

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　　與早些年前全國各地開始出現(xiàn)此起彼伏的“日光盤”、“買不到房砸售樓部”的市場環(huán)境不同，在調(diào)控依舊進入2012年尾時節(jié)，西安房地產(chǎn)市場尚未進入回暖通道，市場營銷難題多，客戶爭奪依舊激烈。流入三級市場操作的二級項目，開始頻頻出現(xiàn)在市場。業(yè)內(nèi)人士多認為目前西安房地產(chǎn)市場的互動中，存在較大的改善空間。

　　首先，二三級分工需明確。二級市場總體把控項目進度，并根據(jù)市場及時調(diào)整策略，整合各項渠道資源，有計劃推售項目。而三級市場則適合在外圍聯(lián)動，以自身渠道優(yōu)勢，針對性轉(zhuǎn)介潛在客戶，更快更有效地提高銷售率;其次，二三級聯(lián)動需目標一致。針對二級項目，由于非同一家公司，不太注重連貫的綜合影響，單純以成交為目的，不惜犧牲整盤利益——包括發(fā)展商品牌、后續(xù)價值點提升等，使得聯(lián)動效果大打折扣;第三，二三級聯(lián)動需流程規(guī)范。二三級聯(lián)動涉及發(fā)展商、客戶、二級人員、三級人員，每個環(huán)節(jié)均需有統(tǒng)一的規(guī)范流程，在執(zhí)行過程中，不能因為流程問題導(dǎo)致成交受阻。

　　今年以來，無論銀行利息怎么下調(diào)，市場期待如何強烈，都無法掩蓋經(jīng)濟下滑、房地產(chǎn)寒冬持續(xù)的基本面。因為這一輪經(jīng)濟下滑、地產(chǎn)低迷，雖然看起來是限購和限貸政策引起，其實已經(jīng)和中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整、歐債危機、全球經(jīng)濟、氣候異常，甚至民生訴求等等問題聯(lián)系在一起。

        在房地產(chǎn)方面，就不只是現(xiàn)在的成交不足、價格下滑、開發(fā)周期和交房周期延長的問題，而且還涉及到長遠的行業(yè)大調(diào)整。對于個人投資者來說，專家建議需要關(guān)心幾個問題：首先，如果是一次購房或二次購房，那么買一手房還是買二手新房?因為你要考慮的不是有多少升值潛力和多少面子價值，而是性價比45周排行和好住的居住價值;其次，如果是三次以上購房，住宅產(chǎn)品還有多少投資價值?反過來，持有的幾套住宅還有多少持有價值?因為一旦房產(chǎn)稅推出，持有的房子越多，可能受損越大;第三，如果要投資商鋪、寫字樓，乃至度假公寓或別墅，其中的風險怎么把控?如何學(xué)會投資這些風險產(chǎn)品?因為這類產(chǎn)品價值差異很大，穩(wěn)賺不賠時代已經(jīng)過去。

        總之，房地產(chǎn)行業(yè)大調(diào)整時期已經(jīng)來臨，存量房市場超過一手房市場已經(jīng)指日可待。無論剛性需求、首改需求、投資需求，購房觀念和投資方法都需要響應(yīng)的調(diào)整，房地產(chǎn)理財時代已經(jīng)來臨。

　　近期身邊的很多朋友都在問，是不是該出手買房了?這個問題在不同的時期，顯然會有著完全不同的答案。在進入2012年下半年的這個時間，我們該怎么看待這個問題呢?

　　下半年，出臺重大的有利于或不利于樓市的政策可能性都不大。所以，近階段樓市將處于相對平穩(wěn)期。一年多的樓市高壓政策，對樓市的影響非常大，對于西安而言，商品房的整體價格已經(jīng)降到了一個較低的水位?！?/p>

　　不過，無論對于什么樣的人群，我們還是要特別提醒購房者注意幾個問題：首先，我們非常不建議購房者買超過自己支付能力太多的物業(yè)，住房不是生活的全部。其次，對于各種各樣的內(nèi)部購房和單位團購千萬要注意和慎重。再次，買房以國字頭企業(yè)和現(xiàn)房、準現(xiàn)房，或至少是獲得商品房預(yù)售許可證的物業(yè)為首選。最后，買商業(yè)物業(yè)，需慎之又慎!

        對于那些生活上有迫切需求，必須買房的人群(剛需)來說，現(xiàn)在買房有非常多的機會買到性價比很高的房產(chǎn)。購房者不妨多出來轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，很多房子已經(jīng)低于片區(qū)的二手房價格。對于投資性客戶，合理的投資理論是別把雞蛋放一個籃子里：物業(yè)持有量過大的人群，可以優(yōu)化自己的物業(yè)，劣出優(yōu)進;物業(yè)持有量不足的人群，可以在這個階段進行選擇性增持。

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