買賣二手房需要知道的八件事

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　　 一、房子高齡影響按揭貸款

　　如果你打算在自己的房子里住幾年之后，再把房子賣出去，房齡就是一個重要的條件?！案啐g房產(chǎn)”在買房人那里是不怎么受歡迎的，因?yàn)樗馕吨y貸款。

　　多數(shù)中資銀行都不批準(zhǔn)房齡20年以上的個人住房按揭商業(yè)貸款，外資銀行的底線規(guī)定得則更為嚴(yán)格——15年。中資銀行里最寬松的是工商銀行(601398,股吧)，原則上可以批準(zhǔn)1980年以前建造的房子的個人住房按揭商業(yè)貸款。

　　雖然中國內(nèi)地的住宅產(chǎn)權(quán)規(guī)定是70年，但實(shí)際的使用壽命根本沒有這么久。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長仇保興曾在第六屆國際綠色建筑與建筑節(jié)能大會上表示，目前中國的住宅建筑平均只能持續(xù)使用25年至30年。這就意味著，25年至30年之后，房子要拆遷重建的可能性就變得很大。

　　另外，21世紀(jì)不動產(chǎn)上海長寧區(qū)高級經(jīng)理李棟認(rèn)為，高齡房影響按揭貸款，除了建筑壽命的原因，還有一個因素是中國市政建設(shè)的規(guī)劃周期普遍較短。房齡20年以上的房子開始進(jìn)入面臨拆遷的高風(fēng)險(xiǎn)期，如果仍在抵押的房子被拆遷，會給銀行帶來貸款回收的風(fēng)險(xiǎn)。僅僅出于買房人的居住需求，房齡30年以上的房子除了金融風(fēng)險(xiǎn)，還存在戶型老、隔音差、采光不好、衛(wèi)生狀況差、物業(yè)管理質(zhì)量不高等各種問題。

　　二、動遷安置房不如商品房

　　同樣的地段、同一個小區(qū)內(nèi)，買房人更不喜歡動遷安置房，雖然它的價格通常比同小區(qū)內(nèi)的商品房便宜很多。

　　一般來說有動遷安置規(guī)劃的小區(qū)，會在實(shí)際建造中把動遷安置房和商品房用車道、綠化帶、柵欄等設(shè)計(jì)分割開來。這類房子最主要的問題是在位置和朝向上，特別是靠近市中心的小區(qū)。樓的位置也有好有壞，例如小區(qū)中央、靠近綠地等位置相對安靜、景觀好的地方一定會規(guī)劃建造商品房，而外圍臨近馬路、高架、地鐵等設(shè)施的位置，通常都是留給動遷安置房的。

　　因?yàn)閯舆w安置房不能像商品房一樣為開發(fā)商帶來利潤，新建動遷安置房也不上市銷售，所以為了提高容積率，有些動遷房甚至設(shè)計(jì)成2梯6戶或7戶，而商品房則一般是1梯2戶或2梯4戶。因此動遷安置房的建筑設(shè)計(jì)就不會多考究，整個建筑的窗戶可能不在一個平面，形成不規(guī)則的拐角或凹凸。同時戶型設(shè)計(jì)也受到局限，有些戶型的房間雖然號稱全朝南，但實(shí)際上光照會被其他不規(guī)則或延伸出去的墻面遮擋。有些小區(qū)的動遷房的物業(yè)管理費(fèi)比商品房低，相應(yīng)地物業(yè)公司提供的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也會有較大差別。已經(jīng)具有一定購房實(shí)力的改善型、置換型的買房人對這些細(xì)節(jié)都會比較在意，不會單純?yōu)榱藘r格便宜犧牲居住品質(zhì)。

　　三、兩幢高樓間的房子人氣不高

　　買房者挑選位置、光線等也更謹(jǐn)慎。李棟分析，大多數(shù)買房人對房子外部條件的衡量大致可以總結(jié)為3類：

　　小區(qū)中央比小區(qū)外圍好，位置優(yōu)先排序是，臨近綠化、臨近小路、臨近地鐵、臨近高架／國道／干道；

　　10樓以上20樓以下比8樓以下好，8樓以下比20樓以上好；

　　不靠近電梯井比靠近電梯井好。

　　兩幢高樓之間的高層住宅，高區(qū)和低區(qū)都不太受歡迎。低區(qū)的采光明顯不如中區(qū)和高區(qū)；高區(qū)雖然采光無敵，但位置屬于空氣集中對流的風(fēng)口，20樓以上的房間打開窗戶通風(fēng)時，風(fēng)力相當(dāng)大。

　　如果一套房子是位于小區(qū)中央的，二手房經(jīng)紀(jì)人一定會在一開始就跟看房者強(qiáng)調(diào)它的位置有多好：小區(qū)中央、景觀房、樓王位置。新樓盤也通常把這里的房子留到最后一期出售，漲價也就顯得理所當(dāng)然——位置好。除了這里比較安靜，綠化也主要集中在小區(qū)的中間位置，隔了大片綠化，前面的樓就不會遮擋視野和采光，這會給房子加分。

　　四、高樓層未必賣得好

　　雖然新樓盤開售時，通常樓層越高售價就越高，但在二手房市場卻不一樣，處在中間偏低樓層的房子最受歡迎。

　　光照的問題一般高于8樓就沒有差別了，18到20樓以上的樓層已經(jīng)會引起一般人的恐高心理了?？拷娞菥姆孔右?yàn)殡娞葸\(yùn)行的震動容易出現(xiàn)兩個問題：噪音和墻體裂縫。給二次裝修帶來麻煩，也是有些要求較嚴(yán)格的客人不喜歡的原因。

　　臨近道路的排序多半屬于為了地段而產(chǎn)生的無奈選擇，道路意味著噪音和灰塵，太靠近地鐵帶來的問題除了噪音還有震動。而買房人愿意講究而不選擇高架或干道的原因是：地鐵還是有營運(yùn)時間的，而高架和國道則是24小時噪音，特別是在深夜剛好是大型貨車通過的時間段。

        五、年輕家庭不喜歡中式裝修

　　裝修對房子二次銷售的影響很微妙。一般來說，有統(tǒng)一設(shè)計(jì)和裝修風(fēng)格、上次裝修的時間不長、中高檔裝修標(biāo)準(zhǔn)的房子還是比較有吸引力的。但太過風(fēng)格化的裝修很難正巧命中最有誠意的買房人，比如中式裝修。

　　中式裝修的風(fēng)格沉穩(wěn)，色調(diào)比較暗，強(qiáng)調(diào)室內(nèi)設(shè)計(jì)中高度風(fēng)格化，需要有繁復(fù)的細(xì)節(jié)和意境表達(dá)，這對設(shè)計(jì)師來說是很高的要求。如果設(shè)計(jì)師發(fā)揮不理想，室內(nèi)只會讓人感覺壓抑沉重，而感受不到它的沉穩(wěn)和古樸。

　　更重要的一點(diǎn)是，中式裝修更適合寬敞的大戶型和中年以上的年齡層的審美偏好，而目前二手房市場上的買房主力仍然是35歲以下的年輕家庭，他們的審美偏西化、偏簡約，難以接受中式裝修風(fēng)格。

　　“二手房交易很多情況下是買第一印象。”李棟曾經(jīng)遇到一位客戶，同一個單元里樓上樓下兩套面積一樣的房子，樓上是深色系中式風(fēng)格的裝修、實(shí)木家具，客戶卻覺得整體感覺比較壓抑，沒有特別強(qiáng)烈的成交意愿；樓下剛粉刷過白色墻面，是宜家風(fēng)格的裝修，客戶卻堅(jiān)持認(rèn)為樓下的采光更好，最終買下了樓下的這套。但實(shí)際上，同樣的價格，樓上的家具和裝修成本至少要比樓下的多出兩三倍。

　　如果裝修不是特別風(fēng)格化，整潔的房子比同類未經(jīng)保潔、雜亂的房子的成交率和成交價都會明顯高一些。二手產(chǎn)品給人的感覺越像新的就越具備競爭優(yōu)勢。二手房購買者普遍喜歡潔白的墻面、盡量少的家具擺設(shè)（打算把家具當(dāng)賣點(diǎn)的除外）和已經(jīng)將陽臺進(jìn)行封閉處理的房子。白色可以給人明亮整潔的強(qiáng)烈感覺，能讓房間看起來更寬敞。

        六、三居室不那么受歡迎

　　二手房市場上最難賣的是三居室。三居室的面積普遍在100平方米以上，即使是初次購房者也難以享受在稅費(fèi)上的優(yōu)惠減免。另外，總價比起其他中小戶型高出不少，也是影響目前大部分買房人決策的原因之一。

　　最受歡迎的是兩居室的戶型，其次是一居室。李棟告訴《好運(yùn)?MONEY+》，許多購買二手房的客人大多屬于置換型需求，為了孩子在市區(qū)里更好的學(xué)校上學(xué)或是孩子上學(xué)放學(xué)家長接送方便，要賣了離市區(qū)較遠(yuǎn)的房子，換一套離市區(qū)更近的房子。由于越靠近市中心，房子的單價越貴，因此，剛好滿足三口之家居住需求的兩室戶是性價比最高的選擇。

　　同樣的預(yù)算，在更遠(yuǎn)一點(diǎn)的郊區(qū)可以購買到三居室以上、小區(qū)內(nèi)環(huán)境更好、更新的房子；如果買兩居室，則可以去地段更好的區(qū)域物色一套附帶的資源更多的房子。顯然后者更符合大多數(shù)換房家庭的需要：生活更方便，教育資源更好，出行成本更低。所以，在預(yù)算差不多的時候，三居室是最不容易迎合買房人的類型。

　　購買一室戶的多以用來做過渡性質(zhì)的婚房或是掛戶口。在限購令出臺前，在房價昂貴的重點(diǎn)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，花相對少的價錢買一套超小面積的房子（通常40平方米以下）為子女入學(xué)掛戶口，然后把房子出租的做法非常普遍。

　　
　　七、有債務(wù)問題

　　買房人不喜歡還在擔(dān)保或債務(wù)抵押中的房子，雖然實(shí)際發(fā)生問題的概率不大，但一旦發(fā)生，就會在交易過程中產(chǎn)生法律糾紛，最終影響雙方交易。它對買房人的風(fēng)險(xiǎn)主要是：房主以需要先還清貸款為由，要求買家支付近一半的房價作為首付款。而實(shí)際上在金額到賬至銀行劃賬的間隙中，資金可能被取出挪作他用，而這時產(chǎn)權(quán)過戶還沒有開始，仍然屬于房主，買房人的利益可能受損。

　　因此，在購買標(biāo)的、金額比較大的客戶中，房屋是否處于債務(wù)關(guān)系當(dāng)中也是最終做選擇的重要參照。如果有可能，把貸款還清或是使用第三方資金監(jiān)管平臺是比較好的選擇。

        八、“未來規(guī)劃”難打動改善型買房人

　　如果你的房子周圍的商業(yè)設(shè)施、醫(yī)院、學(xué)校都還停留在規(guī)劃上，你其實(shí)很難讓買房者確信這些規(guī)劃全都能變成現(xiàn)實(shí)。一個正常的新建商圈、商業(yè)街、醫(yī)院、學(xué)校等發(fā)展成型的時間平均都在5年至8年以上。從規(guī)劃到完成建設(shè)再到成熟，這當(dāng)中就存在著巨大的不確定性。改善型和置換型買房人深知這一點(diǎn)，甚至他們上一次買房就為“規(guī)劃”買過一次單。當(dāng)他們下決心要為改善居住環(huán)境再花一筆錢時，還會優(yōu)先選擇規(guī)劃中的環(huán)境嗎？

　　對于有出售計(jì)劃的購房者來說，在選小區(qū)的時候最好避開全新開發(fā)，甚至規(guī)劃地塊上的拆遷戶還都沒有要離開跡象的新區(qū)域，選擇在一個周邊配套已經(jīng)保持一定規(guī)模的地段。有一個簡單的判斷方法，如果大多數(shù)商家經(jīng)營時間在2年以上，說明進(jìn)入了比較穩(wěn)定的發(fā)展階段。根據(jù)中原地產(chǎn)研究咨詢部對二手房購買客戶的統(tǒng)計(jì)，以2012年的上海為例，改善置換型的客戶占到了50%以上。這些客戶對小區(qū)周邊配套提供的價值則更為看重。

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